미등기 부동산의 취득시효완성과 소유권취득
미등기부동산 매수인의 시효취득
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1. A는 1964. 8. 14. B에게 미등기인 ㄱ토지 및 지상 주택을 매도하였고 C는 1968년 경부터 ㄱ토지 지상 주택에 거주하면서 현재까지 ㄱ토지를 점유해왔다.
2. 그런데 C는 A와 B사이에 체결된 매매계약에 관한 매매계약서와 그 소유권 이전등기절차에 필요한 인감증명서, 매수인란을 백지로 한 매도증서, 위임장을 B로부터 교부받아 보관하고 있었다.
3. 구 토지대장상 ㄱ토지의 소유자는 D인 것으로 기재되어 있는데 E는 2006. 12. 1. ㄱ토지에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
4. 이에 C는 등기부상 소유자인 E를 상대로 ㄱ토지에 관하여 취득시효를 원인으로 소유권을 이전하라는 소송을 제기하였다.
미등기 토지의 소유자
우리나라에는 아직까지 상당수의 미등기 토지들이 잔존하고 있습니다. 미등기 토지들이라고 하더라도 소유자가 전혀 없는 것은 아닙니다. 사실상 소유자들은 미등기 토지를 점유하면서 사용하고 있으며 실제로 미등기 토지에 대한 매매나 임대차 등 거래도 빈번하게 이루어지고 있습니다. 그런데 미등기 토지의 거래는 등기부가 없기 때문에 매매절차가 계속 이어지면서 종전에 체결된 매매계약서와 백지 매도증서 등을 새로운 매수인에게 교부하는 형태로 이루어지는 것이 보통입니다.
다만 이러한 미등기 토지들을 매수했다 하더라도 등기부가 없기 때문에 소유권변동 내역이 공시될 수 없고 등기가 이루어지지 않은 이상 미등기 토지의 매수인들이 토지의 진정한 소유자가 되었다고 보기도 어렵습니다.
미등기 토지의 매수사실 입증의 어려움
그런데 이와 같은 미등기 토지에 관하여 국가나 제3자가 소유권보존등기를 마치게 될 경우 문제가 발생합니다. 미등기 부동산의 경우 진정한 소유자로부터 매매계약을 체결하고 매수했다는 점을 입증을 하는 것은 쉽지 않습니다. 소유권 변동내역을 기록하는 등기부가 존재하지 않기 때문에 부동산을 매도한 종전 소유자가 진정한 토지 소유자라는 사실도 확인할 수 없고 실제 토지대장상 다른 제3자가 소유자로 기재되어 있는 경우도 있습니다.
시효취득을 원인으로 하는 미등기 토지의 소유권취득
매매사실을 입증하기 어려운 경우 미등기토지 소유자가 취할 수 있는 마지막 방법이 바로 취득시효 완성에 따른 소유권이전등기를 청구하는 것입니다. 취득시효란 20년 이상 기간동안 자주점유 의사로 토지를 계속하여 점유한 경우 그 점유한 토지에 대한 소유권취득을 인정해 주는 법적 제도입니다. 취득시효는 장기간 계속된 법률관계의 안정을 위해 비록 점유자가 해당 부동산의 소유원인을 구체적으로 입증하지 못한다고 하더라도 점유자의 소유권을 인정해주는 제도입니다.
그런데 취득시효제도는 모든 점유자의 소유권취득을 인정해 주는 것이 아니고 자기 소유 토지를 점유한다는 의사로 토지를 점유하는 점유자만을 보호해주는 제도입니다. 즉 아무런 근거 없이 단순히 남의 토지에 들어와 20년 간 점유를 했다고 하더라도 해당 점유는 아무런 권원 없는 불법점유에 해당하므로 취득시효 주장을 하기 어렵습니다.
결국 최종 소유자가 미등기 부동산을 진정한 소유자로부터 매수했다는 증거를 가지고 있지 않은 때에는 미등기 부동산의 매수인은 취득시효를 주장하면서 소유권이전등기를 구하는 방법을 모색해 볼 수 있습니다. 미등기 부동산 취득시효의 경우에도 현재 점유자가 매매계약을 체결한 매수인이라고 볼만한 사정이 있다면 미등기 부동산의 점유자는 자주점유를 인정받을 수 있습니다. 단순히 등기부상 소유자와 매매계약을 체결한 것이 아니라는 사정만으로 매매당시 매도인에게 처분권한이 없음을 알고 있었다고 추단할 수는 없으므로 그에 의해 자주점유 의사가 깨어진다고 볼 수 있는 것도 아닙니다.(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013다43529판결)
미등기토지의 진정한 소유자와의 매매계약 사실을 입증하기 어려운 경우에는 시효취득을 주장해보자.
따라서 미등기 부동산을 매수하여 점유하고 있는 점유자는 진정한 소유자로부터 미등기 부동산을 매수하였다는 점을 입증하기 어려울 경우 20년간 소유의 의사로 계속 점유하였다는 점을 입증함으로서 점유하고 있는 토지의 소유권을 취득할 수도 있습니다. 미등기 부동산의 등기부상 소유권이전등기 방법과 관련하여 매매를 원인으로 주장할 것인지 아니면 취득시효를 원인으로 주장할 것인지 여부에 대한 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 어떤 방법을 취할 것인지에 대해서는 부동산 법률 전문가를 만나 상담을 받아보는 것도 필요할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 22.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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