상가 소유자의 공용부분 독점사용에 대한 법적대처방법
복도, 옥상 등 공용부분의 독점사용 문제에 대한 법적해결방안
1. A건물은 지상 5층 규모의 상가건물로서 각 점포 별로 등기부가 별도로 존재하는 집합건물이다.
2. 이 사건 상가건물 지상 1층 중 일부는 집합건축물대장에 공용부분인 "화장실, 계단실, 복도, 기타"에 포함되어 있고 한동안 지하 1층 출입을 위한 현관, 복도, 계단으로 이용되어 왔다.
3. 그런데 지상 1층 상가 점포 중 일부가 건축물대장상 공용부분에 해당하는 부분에 점포 소유자 일부가 유리문을 설치하고 점포의 일부로 사용하고 있었다.
집합건물의 공용부분
집합건물은 집합건물 소유자들이나 임차인들이 공통으로 사용할 수 있는 공용부분과 개별적, 독점적으로 사용할 수 있는 전유부분으로 나눌 수 있습니다. 공용부분의 사용방법은 통상의 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 정할 수 있습니다.(집합건물법 제16조 제1항) 다만 공용부분의 경우 각 구분소유자들이 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있기 때문에 규약이나 결의 만으로도 일부 공유자에 대한 공용부분의 사용 자체를 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수는 없다고 보아야 합니다.(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138판결, 대구지방법원 2020. 1. 9. 선고 2019가합207213판결)
공용부분의 독점적 사용 적법성
결국 집합건물 중 일정 부분이 공용부분에 해당한다면 해당 공용부분에 대해서는 규약이나 결의로도 일부 공유자의 사용 자체를 금지하거나 지분비율에 따라 사용 횟수나 기간을 제한할 수 없는 것입니다. 다만 해당 공용부분이 전체공용부분이 아닌 일부공용부분에 해당한다면 그 일부공용부분은 다른 공유자들의 사용을 제한하더라도 위법하다고 볼 수 없습니다. 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 합니다.(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카1497판결, 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269판결)
일부공용부분으로의 변경
원래 전체공용부분이었다가 일부 공용부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 제15조에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의를 거쳐야 합니다. 또한 전체공용부분이었다가 일부공용부분으로 변경될 경우 일부 공유자 범위에서 제외되는 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다고 보아야 하므로 그 구분소유자의 승낙을 받아야 할 것입니다. 즉 구분소유자들 전체의 공용부분이었던 부분은 관리단집회의 특별결의 및 다른 구분소유자들의 승낙을 거치지 않았다면 일부공용부분으로 변경되지 못하는 것입니다.
공유부분 독점 사용자에 대한 독점사용행위 금지청구
집합건물의 구분소유자는 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 구할 수 있습니다. 다만 집합건물의 구분소유자는 여전히 소수 지분권자에 불과하기 때문에 독점적으로 점유, 사용하고 있는 부분의 인도를 구할 수는 없습니다.(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822판결)
공유부분 독점 사용자에 대한 부당이득반환청구
또한 집합건물의 구분소유자는 공동사용을 방해하는 행위 금지와 더불어 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유, 사용하고 있는 다른 구분소유자를 상대로 독점적 사용으로 얻은 이익에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744판결) 즉 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대한 공용지분비율에 따라 공용부분을 독점사용하는 구분소유자를 상대로 임료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있는 것입니다.
위 사례의 경우 독점사용 금지 및 부당이득반환청구 가능성
위에서 본 사례에서도 A건물 지상 1층 공용부분은 전체 공용부분에 해당하므로 일부 구분소유자들이 독점적으로 공용부분을 점유하며 사용할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 일부 구분소유자들이 유리벽을 설치하거나 가벽을 설치하여 공용부분을 독점 사용하는 경우 다른 구분소유자들은 해당 구분소유자들을 상대로 독점사용을 금지하는 청구를 할 수 있으며 이와 더불어 독점 사용 기간동안의 임료 상당 부당이득을 구하는 것도 가능할 것입니다.
공용부분 독점사용 분쟁은 법률 전문가의 도움을 받아야
우리 주변에는 수많은 집합건물이 존재하고 있으나 실제 집합건물의 소유자들은 집합건물 법률관계에 대해 정확히 인지하고 있는 경우가 많지 않습니다. 그때문에 상당수의 집합건물에서 구분소유자간 법적 분쟁이 발생하고 있으며 집합건물 관리에도 상당한 문제가 발생하고 있는 것이 현실입니다. 특히 집합건물 공용부분의 독점 사용 문제는 상가와 같은 집합건물에서 빈번하게 발생하는 분쟁 유형들 중 하나입니다. 집합건물 내 구분소유자들간 다툼이 발생한 경우 서로 감정적으로 싸울 것이 아니라 법률 전문가를 찾아 구체적인 해결방법을 모색해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 11. 24.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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