공유물 분할소송에서 현물분할이 불가능한 경우는
분할 토지에 건물을 지을 수 없는 경우 현물분할이 가능할까?
Q : A와 B가 8:1 비율로 공유하고 있는 토지가 있습니다. 이에 대해 A는 B를 상대로 공유물 200평을 비율대로 분할해 달라는 공유물 분할 소송을 제기하고 있습니다. 그런데 공유지분 비율대로 분할할 경우 B는 22.2평을 분할 받게 되는데 해당 지역은 상업지역이라 지분에 따라 분할받는 경우 건물을 지을 수 있는 최소면적에 현저히 미달됩니다. 이 경우 B는 현물분할이 아닌 경매를 통한 대금 분할을 요구할 수 있을까요?
A :
1. 공유물 분할 방법
공유 부동산의 경우 원칙적으로 공유자들의 협의에 따라 자유롭게 해당 부동산을 분할할 수 있습니다. 그런데 공유자들 사이에 협의가 이루어지지 않는 경우 공유자들은 법원에 공유물 분할 소송을 제기해야 합니다. 공유물 분할 소송이 제기되는 경우 법원은 적절한 방법을 통해 공유관계를 해소시킬 수 있습니다.
부동산의 공유관계를 해소하는 방법에는 공유부동산을 각 지분 비율에 따라 쪼개는 방법(현물분할), 공유물을 경매에 부쳐 그 매각대금에 대해 공유지분 비율에 따라 분배하는 방법(대금분할), 공유물을 일방의 소유로 하고 다른 일방은 지분에 상응하는 돈을 받고 공유지분을 넘기는 방법(전면적 가액보상)이 있습니다. 현물분할의 경우에는 현물분할과 함께 일부 공유자의 소유토지가액의 감손부분이 있는 경우 추가적으로 가액보상이 인정될 수도 있습니다.
2. 현물분할이 이루어지기 어려운 경우
공유물 분할 소송에 있어 원칙은 현물분할, 즉 지분 비율에 따라 공유부동산을 분할하여 나눠 가지는 것입니다. 그런데 현물분할이 불가능하거나 그것이 형식상 가능하다고 하더라도 그로 인하여 현저히 가격이 감손될 염려가 있는 때에는 공유물의 경매를 명하고 그 대금을 분할하는 대금분할의 방법에 의해야 합니다.
여기서 현물분할로 인해 현저히 가격이 감손될 염려가 있는 경우란 형식적으로 비율에 따라 공유부동산을 나누더라도 공유물의 위치, 면적과 주변도로상황에 따른 통행 가능성, 사용가치 등을 종합해 실질적으로 공유자들 사이에 공평한 분할이 이루어질 수 없는 때를 뜻합니다. 특히 공유토지를 분할하는 경우 분할된 토지의 면적이 크지 않아 건물을 지을 수 없는 때에도 실질적인 공평한 분할이 불가능한 경우라고 볼 수 있으므로 현물분할을 명할 수는 없다고 보아야 합니다.(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603판결)
결국 공유 토지를 분할하는 결과 소수지분권자는 건물을 지을 수도 없는 면적으로 분할을 받게되는 경우에는 현물분할을 명할 수 없다고 보는 것이 타당하고 이 때에는 법원은 현금분할이 아닌 경매를 통한 대금분할절차를 명해야 하는 것입니다.
3. 공유물 분할 소송 제기 전 충분한 검토와 조사가 이루어져야
공유물 분할 소송은 당사자들의 공유방법에 대한 주장에 구애받음이 없이 법원이 공평의 관점에서 직권으로 공유물 분할 방법을 정하는 것입니다. 따라서 공유물분할소송을 제기한다 하여 항상 공유자가 원하는 방법으로 공유물을 분할할 수 있는 것은 아닙니다. 결국 공유부동산에 대한 분할 소송을 제기하려는 공유지분권자들은 공유물분할 소송을 제기하기 전에 법원에서 결정할 것으로 예상되는 분할 방법이 본인에게 유리한 것인지 여부를 면밀히 검토해보고 공유물 분할 소송을 통해 본인이 얻을 수 있는 이익을 충분히 고려한 상태에서 소송에 임해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 12. 7.
