철거된 건물 부지로 사용되던 토지에 대한 시효취득 주장
항공사진을 이용한 점유 부분 특정
1. A는 1990년 ㄱ대지와 지상 건물을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 그런데 매수한 건물은 실제로는 ㄱ대지 외에도 인접하고 있는 ㄴ대지를 침범하여 건축되어 있었고 A는 이를 인지하지 못한 채 건물과 그 부지를 점유, 사용하다가 ㄱ대지에 새로운 건물을 신축하면서 종전 건물을 철거하였다.
3. 한편 A는 종전 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하면서 종전 ㄴ대지 에 건물 부지로 사용되던 부분은 펜스를 설치하고 주차장으로 사용되고 있다.
4. 이에 A는 인접하고 있는 ㄴ대지 소유자 B를 상대로 종전 철거된 건물의 부지로 사용되었고 현재는 주차장 부지로 사용되던 부분을 20년 이상 점유 사용하고 있었으므로 시효취득에 따른 소유권이전등기절차를 이행해야 한다는 취지의 소송을 제기하였다.
1. 시효취득완성을 원인으로 하는 소유권 취득
점유자가 비록 토지의 실질적인 소유권이 없었다고 하더라도 20년 이상의 기간동안 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유하였다면 그 점유자는 점유한 토지의 소유권을 취득하게 되는데 이와 같은 민법상의 제도를 점유취득시효라고 합니다(민법 제197조). 시효취득을 원인으로 소유권이전등기청구가 가능하기 위해서는 일단 점유자의 점유가 자기 소유의 의사에 따른 점유여야 합니다.
점유취득시효에서는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유하였다는 사실이 추정되므로 점유취득시효를 주장하는 자는 이러한 점을 증명할 책임은 없습니다. 다만 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 다른 사람 소유의 부동산을 무단으로 점유한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하고 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어지게 됩니다.
2. 20년 이상 건물 부지로 점유했음을 이유로 하는 취득시효 주장
점유자가 부동산을 매수하는 과정에서 인접 토지 부분을 침범하고 있다는 사실을 모른 채 점유를 계속하는 경우 이와 같은 점유는단순 착오에 따른 자주점유에 해당된다고 볼 수 있습니다. 이 경우에는 시효취득을 이유로 소유권이전 청구를 하는 것이 가능합니다.
하지만 침범하고 있는 인접 토지 부분 면적이 매수하거나 소유하고 있는 토지 면적에 비해 지나치게 과다한 경우(대략 소유 토지 면적의 30%이상) 그러한 점유는 단순히 착오점유가 아니라 타주점유로 보는 것이 대법원 판례의 경향입니다. 즉 침범하고 있는 토지 면적이 소유하고 있는 면적에 비해 과도하게 넓은 경우에는 취득시효를 원인으로 하는 소유권이전을 요구할 수 없는 것입니다.
3. 시효기간 중 건물이 철거된 경우 점유계속 주장의 가능성
시효취득 주장에서 2번째로 중요한 것은 20년간 점유가 계속 유지되고 있는지 여부입니다. 점유의 개시시점과 현재 점유를 하고 있다는 점만 입증된다면 점유 개시시점부터 현재까지의 점유는 계속되었다고 추정합니다. 만약 시효기간 중간에 점유가 단절되었다면 시효취득 주장은 인정될 수 없는데 이러한 점유의 단절은 시효취득 주장을 반박하는 상대방에서 입증할 책임이 있습니다.
그런데 위 사례처럼 시효취득기간동안 타인 소유 토지 일부분을 건물 부지로 점유하고 있었는데 그 건물을 철거한 경우 기존 점유가 단절되었다고 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다. 그러나 건물이 철거되었다는 사정만으로 점유가 단절되었다고 볼 수는 없고 건물 철거 이후에도 건물 부지를 배타적으로 점유하면서 다른 용도로 사용하였다면 점유는 여전히 계속되고 있다고 보아야 합니다.(울산지방법원 2013. 3. 27. 선고 2011가단16195판결)
4. 건물이 철거된 경우 과거 건물 존재 사실의 입증방법
시효취득 기간 동안 건물부지로 점유하고 있던 부분에 대한 점유 부분을 특정하는 것도 문제가 될 수 있습니다. 과거에 건물의 대지로 점유하고 있었으나 이미 건물을 철거되었기 때문에 현재에는 종전 건물의 대지로 점유하고 있는 부분이 특정되기 어려운 것이 아닌가 하는 의문 때문입니다. 그러나 이미 건물이 철거되었다고 하더라도 국토정보지리원 등 행정관청에서는 전국의 과거 항공사진을 확인하거나 출력하는 것이 가능합니다.
과거 건물의 존재여부가 과거 항공사진으로 확인가능하다면 항공사진으로 현재의 지적도에서 그 위치를 특정하는 것도 가능합니다. 이것이 항공사진 분석감정이라는 것인데 법원에서는 항공사진이 선명하고 감정보고서상에 이를 배척할 만한 특별한 사정이 없다면 항공사진 분석감정을 통해 점유 부분을 특정하는 것을 인정하는 경우가 많이 있습니다.
결론적으로 과거 건물 부지로 20년이 넘는 기간동안 점유하고 있었으나 현재는 건물이 철거되어 존재하지 않는 경우에도 여전히 점유자는 항공사진이나 항공사진 감정보고서 등을 이용하여 점유부분을 특정할 수 있고 시효취득을 인정받는 것도 충분히 가능합니다.
시효취득완성을 원인으로 하는 소유권취득은 무권리자가 대가 없이 소유권을 이전받는 것이기 때문에 법원은 그 요건을 엄격하게 보는 경향이 있습니다. 시효취득은 특히 법리적인 쟁점이 많고 유사한 관련판례 내용을 숙지하는 것이 보다 중요하기 때문에 변호사의 도움을 받아 소송을 진행하는 것이 여러모로 필요한 부분이라 할 것입니다.
2020. 12. 8.
