수익이 없는 상가 점포의 소유권을 포기할 수 있을까
집합건물의 소유권 포기 가능성
Q : 수년 전에 분양회사로부터 상가 건물 중 일부 점포를 분양받았습니다. 그런데 인근 상권이 죽으면서 수년 동안 점포가 임대가 되지 않은 채 버려져 있는 상태입니다. 수익이 전혀 발생하지 않는 상황임에도 계속하여 상가 건물 관리단에서는 관리비 및 공동 공과금 등을 부과 징수하고 있습니다. 상가 건물 점포를 매수할 사람도 없는 상황인데 건물 점포 소유권을 포기하고 관리비 및 재산세 납부 의무 등을 면할 수 있을까요?
A :
1. 소유권 포기에 대한 규정
우리 법규정 내에서는 소유권 포기의 정의 및 그 절차에 관하여 구체적으로 정하고 있지 않습니다. 다만 다수설은 소유권의 포기는 인정될 수 있는 것으로 보고 있으며 소유권을 포기하는 경우 해당 부동산은 무주물이 되어 민법에서 정하고 있는 무주물 귀속절차에 따른다고 보고 있습니다.
다만 여러 사람이 공유하고 있는 부동산의 경우 공유자 중에 일부가 지분을 포기하는 경우를 규율하고 있는 규정이 있습니다. 민법 제267조에서는 공유자가 공유지분을 포기하는 경우 그 지분이 다른 공유자들에게 각 지분의 비율에 따라 귀속한다고 정하고 있습니다. 즉 공유 부동산의 일부 공유 지분권자가 다른 공유지분권자들에게 소유권 포기의 의사를 표시하면 다른 공유 지분권자들은 지분의 소유권을 포기한 사람에 대하여 지분 비율에 따라 지분 이전등기청구권을 가지게 되는 것이고 지분비율대로 포기된 지분 중 일부를 남은 공유 지분권자들 각자의 소유로 득할 수 있는 것입니다.(대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다52978판결)
2. 상가(집합건물) 점포의 소유권 포기 가능성
그런데 상가와 같은 집합건물의 경우는 일반 공유부동산의 경우와 다릅니다. 집합건물도 일반적인 공유 부동산과 마찬가지로 건물 대지를 공유하고 있기는 하지만 본인 소유 점포 소유권(전유부분)과 대지 사용권은 분리처분할 수 없는 것이기 때문에 집합건물법 제22조에서는 민법 제267조의 소유권 포기 규정은 적용되지 않는다고 보고 있습니다.
결국 상가와 같은 집합건물의 경우에는 소유권을 포기하더라도 다른 지분 소유자들에게 소유권이 귀속되는 것이 아니라 원칙인 민법 규정으로 돌아가 무주물이 될 수밖에 없는 것입니다.
3. 상가(집합건물) 점포 소유권을 국가로 이전시킬 수 있는지 여부
앞서 살펴본 대로 형식적으로는 상가의 소유권을 포기하면 민법 제252조 규정에 따라 그 부동산은 국유로 된다고 볼 수 있습니다. 다만 부동산의 소유권 변동은 등기주의를 취하기 때문에 소유권 이전등기가 마쳐지지 않으면 여전히 포기에 따른 소유권 변동은 발생하지 않는 것으로 볼 수밖에 없습니다.
그런데 부동산의 소유권을 포기한 경우 등기절차에 관한 지침(등기예규 제816호)에 따르면 소유권을 포기한 자는 단독으로 그에 따른 등기를 신청할 수 없으며 그 소유권을 취득하는 국가와 공동으로 소유권 포기를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
결국 상가 점포의 소유권을 포기하는 사람은 단독으로 소유권 포기에 따른 국가로의 이전등기를 신청하는 것은 불가능합니다. 그런데 상가 점포의 소유권을 포기한다고 하더라도 국가가 이와 같은 점포의 소유권이전등기에 협력할 것을 기대하기는 어렵습니다. 여기에서 과연 소유권을 포기하는 자가 국가를 상대로 소유권이전등기를 인수해 갈 것을 요구할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
그러나 소유권을 포기하는 대부분의 경우가 이익이 전혀 없거나 소유자로서의 책임을 면하기 위한 목적이 대부분이므로 그 소유권 포기는 신의칙 또는 공서양속이나 사회질서에 위반하여 무효라고 보아야 할 것입니다. 따라서 소유권 포기를 이유로 국가로 하여금 소유권이전등기를 인수해 갈 것을 청구하는 것은 사실상 어렵다고 보아야 할 것입니다.
정리하면 매도나 임대가 되지 않는 상가의 점포라고 하더라도 관리비나 기타 공동 비용을 면하기 위한 목적의 소유권 포기 및 국가로의 소유권 귀속은 사실상 인정되기 어렵다고 할 것입니다. 결국 필요한 경우관리단이나 위탁관리업체를 상대로 관리비나 비용의 과다 부과에 대해 다투어야 할 것이며 단순히 관리비용을 면하기 위한 소유권 포기를 허용될 수 없는 것입니다.
2020. 12. 10.
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