주택 임대차계약 갱신 거절 기간의 변경
주택임대차 갱신 거절 위해서는 종료 2개월 전에 갱신거절해야
1. 주택임대차 갱신거절기간의 변경
요즘 주택임대차보호법의 규정들이 많이 개정되면서 규정들 간의 관계에도 많은 변화가 일어나고 있습니다.
올해 7월에는 임차인의 1회 갱신요구권을 신설하면서 기존 임대차관계에 상당한 혼란이 야기되기도 했습니다. 이와 더불어 최근 임대차계약의 갱신거절기간에도 변동이 생겼습니다.
기존 주택임대차보호법에서는 계약 갱신을 원하지 않는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 했습니다.
만약 임대차기간이 끝나기 1개월 이전에 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 그 임대차계약은 묵시적 갱신되어 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간도 2년으로 의제되었습니다.
그런데 최근 갱신거절기간 개정을 통해 계약 갱신을 원하지 않는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 통지해야 한다고 변경되었습니다.(상가 임대차의 경우에는 여전히 1개월 전에 갱신거절이 가능합니다)
과거에는 임대차계약 기간이 끝나기 1개월 전까지만 갱신거절 통지를 하면 임대차계약이 갱신되지 않았지만 이번 개정으로 인해 적어도 임대차계약 기간이 끝나기 2개월 이전에 갱신 거절 의사를 통보해야만 하는 것입니다.
2. 갱신거절 기간 내 갱신거절 의사표시를 하지 않았을 경우 발생하는 효과
만약 임대차계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 그 임대차계약은 묵시적 갱신된 것으로 간주되고 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보면서 존속기간도 2년으로 늘어납니다.
임대인은 묵시적 갱신이 인정되는 경우 임대차계약 조건을 변경하거나 갱신거절 주장을 할 수 없고 2년의 기간 동안은 종전과 동일한 조건으로 임대를 유지해야 합니다. 반면 임차인의 경우에는 임대차계약이 묵시적 갱신되었다고 하더라도 묵시적 갱신기간 중 언제라도 임대차계약 해지 통보를 할 수 있고 그 경우 임대차계약은 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 종료의 효력이 발생하는 것입니다.
결국 임대차계약 갱신을 원하지 않는 임대인이나 임차인은 갱신거절 기간에 유의해야 합니다. 특히 임대인의 경우에는 임차인과 달리 묵시적 갱신기간인 2년 동안은 임대차계약 해지 주장을 하지 못하기 때문에 그 피해가 막심합니다. 문자나 내용증명을 통해 임대차계약 갱신거절 의사를 통보하였다는 점을 입증할 수 있는 증거를 남겨 놓아야 합니다. 단순히 갱신거절 의사를 구두로만 한 경우 추후 분쟁이 발생하더라도 갱신거절 의사표시가 있었다는 사실을 인정받기가 너무나도 어렵습니다.
3. 1개월에서 2개월로 변경된 갱신요구기간에 주의를 기울여야
물론 최근 신설된 임차인의 갱신요구권으로 인해 임대인이 갱신을 거절하고 싶더라도 1회에 한하여는 임차인의 갱신을 거절할 수 없게 되었습니다. 하지만 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하므로 갱신요구권이 소진된 이후에는 여전히 갱신거절기간이 중요하게 됩니다. 임대인이나 임차인 입장에서는 주거계획에 중대한 차질이 발생될 수 있으므로 이번 임대차계약 갱신거절 기간 개정 내용에 유의하여 갱신거절의 의사표시를 적절히 행하는 것이 필요할 것입니다.
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2020. 12. 10.
