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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Dec 14. 2020

전대 계약과 임대인에 대한 책임범위

임대인이 전차인에게 요구할 수 있는 차임의 범위

[사 례]

1. A는 B와 임대차계약을 체결하였고 B는 점포 중 일부 부분을 A의 동의 하에 C에게 전대하였다.

2. 그런데 이후 B는 차임은 연체하기 시작했고 A와 B는 서로 합의 하여 임대차계약를 종료하기로 하였다.

3. 한편 C도 B와의 전대차관계에서 차임을 연체한 바 있는데 A는 C에게 연체한 차임을 본인에게 직접 지급할 것을 구하는 소송을 제기하였다.

1. 전대차계약의 성격

상가나 점포에서는 임차인과 전차인 사이의 전대차 계약이 종종 이루어지고는 합니다. 이러한 전대차 계약은 점포 소유자인 임대인의 동의를 얻어 이루어지는 경우도 있지만 동의 없이 전대가 이루어지기도 합니다. 임대인의 동의를 얻어 전대가 이루어지는 경우 전차인은 임차인과의 전대차 계약에도 구속되고 임대인에 대하여 직접 의무를 부담합니다.(민법 제630조 제1항)

특히 임대인의 동의 하에서 이루어지는 전대라고 하더라도 임대차 계약기간이 종료되는 경우에는 전대차 계약도 함께 종료되는 것이며 전대차 계약의 유효만을 주장할 수 없습니다. 다만 전대차 계약이 유지 중인 상태에서 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 합의 해지하는 경우에는 임대차계약의 종료에도 불구하고 전차인은 임대인에게 전대차 계약의 존속을 주장할 수 있습니다.(민법 제631조)

2. 전대차계약에서 임대인에 대한 차임 지급 의무

그런데 임대인과 전차인 사이에 문제가 발생하는 지점은 주로 점포명도와 차임 지급 문제입니다. 일반적으로 임차인은 임대인에게 차임을 지급하고 전차인은 임차인에게 차임을 지급하게 됩니다. 그런데 임차인이 임대인에게 차임을 지급하지 못하는 경우 전차인이 임대인에게 임차인이 연체한 차임을 대신 지급할 의무를 부담하는지가 문제될 수 있습니다.

법규정상으로 전차인은 전대인에게 차임을 지급했다는 이유로 임대인에게 차임 지급의무가 없다는 주장을 하기 어렵습니다.(민법 제630조 제1항 단서) 즉 전차인은 임차인에게 차임을 지급했더라도 임대인이 임차인의 연체차임에 대한 지급 청구를 하면 이를 거절할 수 없는 것이 원칙인 것입니다.

3. 전차인의 임대인에 대한 차임지급 범위 제한

다만 대법원에서는 일률적으로 전차인의 차임지급의무를 인정하는 것은 전차인에게 지나치게 불리하다는 점을 근거로 임대인의 차임지급요구에 거절할 수 없는 차임의 범위를 한정시킵니다. 즉 전대차 계약상의 차임지급시를 기준으로 하여 그 이전에 전대인에게 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 없지만 차임지급시기가 도래하여 임차인에게 이미 지급한 차임 상당의 금액은 공제를 주장할 수 있습니다. 또한 전차인이 전대차계약상 지급할 의무가 있는 차임 이상의 금액은 요구할 수 없습니다. (대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459판결, 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518판결)

특히 전대차계약이 종료되면서 전대차목적물 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 차임이 보증금에서 공제되어 남아있지 않다는 이유로 임대인의 연체차임 청구에 대항할 수 있습니다.

결국 임대인이 전차인에게 차임지급을 구할 수 있는 경우는 임대인이 차임 청구를 할 당시 전차인이 임차인에게 아직 지급하지 않은 차임에 한정되는 것입니다. 이미 전차인이 임차인에게 지급한 차임에 대해서는 임대인이 재차 지급청구를 할 수 없으며 연체차임을 청구하더라도 전대차계약상 차임액을 넘지 못하는 것입니다.

4. 전대 계약의 위험성

전대 계약에 있어 임대인의 동의를 받았다고 하더라도 전차인은 임대인에게 일정 범위에서 책임을 부담합니다. 즉 전차인은 임차인에게 전대 계약에 따른 의무를 부담함과 동시에 임대인에 대해서도 일정한 의무를 부담하게 됩니다. 특히 연체 차임의 경우에는 임대인의 청구에 따라 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급해야 하는 경우도 발생합니다.

전대계약을 체결하려고 하거나 이미 전대계약을 체결하고 전대하여 점포를 사용하고 있는 경우 전차인으로서 대응하고 결정해야 하는 상황은 법적인 판단이 필요한 경우가 많습니다. 재산상 손해를 보지 않으려면 미리 전대 계약의 특이점들을 확인하고 이에 대처하는 자세가 필요할 것입니다.