건물 리모델링을 이유로 하는 권리금 회수방해와 손해배상
임대인의 권리금 회수방해행위와 손해배상청구 가능성
Q : 저는 임차인입니다. 임대차 계약 종료 시점에서 새로 들어올 임차인과 권리금계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 건물이 노후화되어 대수선 및 리모델링을 해야 하니 신규 임차인과 임대차계약을 체결할 수 없다고 주장했습니다. 이 때문에 저는 권리금도 회수하지 못한 채 점포에서 나와야만 하는 상태입니다. 이 경우 저는 임대인의 권리금 회수방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까요?
A :
1. 임차인의 권리금 회수권리
상가임대차보호법에서는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 즉 기존 임차인은 임대인에게 직접 권리금을 지급해달라는 요구를 할 수는 없지만 스스로 새로운 임차인을 구해 영업을 양도하고 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 것입니다.(상가건물임대차보호법 제10조의 3)
2. 임대인의 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구
임대인은 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 교부받을 수 있도록 임차인의 권리금 회수행위를 방해해서는 안됩니다. 상가임대차보호법에서는 임대인의 권리금 회수방해행위에 대해 구체적으로 열거하면서 임대인이 임차인의 권리금 회수행위를 방해한 경우에는 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 한다고 정하고 있습니다.(상가건물임대차보호법 제10조의 4)
3. 임대인이 권리금 회수 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유
다만 예외적으로 임대인이 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있는 경우도 존재합니다. 즉 임차인이 임대차계약 상 임차인으로서의 의무를 위반하는 등 정당한 사유가 있는 경우에 임대인은 종전 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있습니다.
상가임대차보호법에서도 임대인이 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있는 경우를 구체적으로 정하고 있습니다. 가장 대표적인 사유는 임차인이 3기 차임액 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 만약 임차인이 임대차기간 동안 3기 차임액 이상을 연체한 사실이 있다면 계약 종료 당시 차임액을 연체하고 있지 않다 하더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 요구를 거절할 수 있습니다.
4. 건물의 철거나 재건축을 이유로 권리금 회수 요구를 거절할 수 있는가?
임대인이 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있는 사유 중 하나는 "건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축" 하기 위해 임차인을 퇴거시켜야 하는 경우입니다. 그런데 임대인이 단지 건물을 대수선하거나 리모델링을 위해 철거해야 한다고 해서 항상 권리금 회수기회 보장 없이 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다.
즉 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 면제되기 위해서는 임대인이 목적 건물에 대한 통상적인 유지, 보수행위를 제대로 했음에도 이러한 행위만으로는 목적 건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암은 안전사고의 우려를 해소하기에 역부족이고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 비로소 이러한 안전사고의 우려를 해소할 수 있으며 , 목적 건물이 이러한 정도로 노후 등이 되었음을 통상적인 임차인이 목적 건물의 외관 등을 살펴보는 것으로 확인할 수 있거나 이와 같이 외관을 살펴보는 것만으로는 파악하기 어려운 건물의 기둥, 보, 내력벽이나 전기시설, 소방시설 등의 노후, 훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암아 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 공사를 계획하고 그 공사의 내용과 시기 등에 관하여 충분히 설명하여 임차인이 건물에 위와 같은 정도로 안전사고의 우려가 있음을 확인할 수 있어야 하는 것입니다.(서울고등법원 2020. 9. 8. 선고 2019나2025323, 2019나2025330판결)
위 법리에 따르면 상가건물에 안전 등의 우려가 있을 정도로 노후되어 상가 건물의 대부분을 철거하거나 재건축을 하지 않고서는 안전사고를 예방할 수 없을 정도에 이르러야만 상가 철거 및 재건축을 이유로 권리금 회수 요구를 거절할 수 있습니다. 단순히 외관이나 건물 내부의 수선이나 리모델링을 원인으로 하여서는 권리금 회수요구를 거절할 수 없는 것입니다.
특히 외벽에 일부 균열이 있지만 그 균열이 상가건물의 안전에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수 없는 경우, 시행을 계획한 공사가 철거나 재건축이 아닌 건물 외관에 대한 공사에 불과한 경우, 임대인이 다른 점포에 대해서도 여전히 임대를 하고 있는 경우 등의 사정들이 있는 경우에는 상가건물임대차보호법상 권리금 회수요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되기 어렵다 할 것입니다.(서울고등법원 2020. 9. 8. 선고 2019나2025323, 2019나2025330판결)
5. 임대인의 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구
결국 임대인이 건물 철거나 재건축을 이유로 임대차계약 갱신 요구를 거절하거나 권리금 회수 요구를 거절하는 경우 임대인은 건물이 노후화로 인해 안전사고의 위험에 직면해 있다는 사정들을 구체적으로 입증하고 밝혀야 합니다. 단순힌 건물 수선공사나 리모델링 공사 계획이 있다거나 공사도급계약서가 작성되었다는 사정만으로는 임대인은 손해배상책임을 면할 수 없습니다. 이 경우 임대인은 임차인에 대해 유형자산 및 무형자산에 대한 권리금 상당의 손해배상을 해주어야 합니다.(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226판결)
6. 상담 사례의 해결 - 권리금 회수 거절 사유로서 건물 철거 및 재건축 사유의 엄격성
위와 같은 법원의 판결 경향에 비추어 볼 때 임대인이 권리금 회수요구를 거절할 정당한 사유가 인정되기 위해서는 단순히 건물 전체의 수선이나 리모델링은 사유로 인정되기 어렵습니다. 적어도 구체적이고 현존하는 안전사고의 위험성 및 안전사고를 방지하기 위해 미리 건물 전체에 대한 철거나 재건축이 이루어져야 한다는 사정을 미리 조사를 하고 이러한 사정들을 임차인에게 구체적으로 설명해야 합니다.
이러한 구체적인 조치 없이 무조건적으로 임차인의 신규임차인 주선을 거절한다면 임대인은 임차인에 대해 손해배상책임을 부담할 가능성이 상당히 높을 수밖에 없습니다.
위 사례에서도 임대인이 단순히 건물노후화에 따른 리모델링 공사를 한다는 사정만으로 임차인의 신규임차인 주선 및 권리금 회수기회를 박탈하는 것을 위법한 불법행위에 해당합니다. 결국 사례의 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있고 임대인은 구체적인 안전사고의 우려 등에 대한 입증을 하지 못한다면 임차인에게 손해를 배상해 주어야 하는 것입니다.
2020. 12. 30.
문석주 변호사
