임대차보증금에 질권, 압류, 가압류가 설정된 경우 문제
임대차보증금이 질권 등 설정과 갱신, 연체차임 공제 문제
Q : 상가를 임대하고 있는 임대인입니다. 보증금 2억 원, 차임 월 1,000만 원으로 임대차계약을 체결하였는데 임대차기간 도중에 임차인의 채권자가 임대차보증금에 대하여 질권을 설정하였습니다.
그 후 임대차 계약기간의 만료일이 다가왔고 저는 임차인에게 질권을 해결하지 않으면 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전달하였습니다.
그런데 임차인은 임차인으로서 10년 동안은 계약갱신 요구권이 있다고 주장하면서 질권이 설정된 사정만으로 임대차계약의 갱신을 거절할 사유가 인정된다고 볼 수는 없다고 주장하고 있습니다.
임대차보증금에 질권이 설정된 상태에서도 임대차계약을 갱신할 수 있는 것인가요? 또한 임대차계약상 차임이나 관리비를 연체한 경우에는 연체 차임이나 관리비를 공제할 수 있는 것인가요?
A :
1. 질권, 압류, 가압류, 추심, 전부명령이 송달된 경우 임대차보증금반환의무
임대차계약이 체결되고 임차인이 임대인에게 임대차보증금을 교부하면 임대인은 임대차계약 종료일까지 보증금을 보관하면서 임차인이 연체한 차임이나 관리비를 공제할 수 있습니다. 만약 임차인이 임대차계약 종료일까지 임대차계약과 관련하여 별도의 연체 채무가 없다면 임대인은 교부받은 보증금을 임차인에게 반환할 의무를 부담합니다.
그런데 문제는 임대차계약 기간 중에 임차인의 채권자가 임대차보증금에 대해 질권을 설정하거나 압류, 가압류를 한 경우입니다. 원칙적으로 임대차보증금 채권에 질권을 설정하거나 압류, 가압류를 한 경우에 임대인은 임차인에게 보증금을 임의로 반환할 수 없고 질권자나 압류권자, 가압류권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없습니다. 만약 임대인이 임의로 임차인에게 임대차보증금을 반환하거나 질권자 등의 동의 없이 이익을 해하는 변경을 한 경우 임대인은 질권자 등에게 이중 변제 등의 법적 책임을 부담할 수 있습니다.
2. 임대차보증금반환채권이 양도된 경우 임대차계약 갱신 가능성
임대차보증금에 질권, 압류, 가압류가 설정된 경우 일반적으로 발생하는 문제가 임대차계약을 갱신할 수 있는지 여부입니다. 임대차 계약 기간 중 질권 등이 설정되면 질권자 등은 임대차계약 기간 종료 후에 보증금을 직접 지급받을 수 있다는 기대를 하게 되는데 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 갱신하는 경우에는 임대차기간이 연장되어 보증금을 교부받은 것이 당장 불가능해지기 때문입니다.
대법원은 임대차보증금반환채권이 양도된 경우와 관련하여 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다고 판단한 바 있습니다.(대법원 1989. 4. 25. 선고 89다카4253,4260 판결 등 참조)
즉 대법원은 임대차보증금반환채권이 양도된 경우에는 임대임과 임차인 사이의 임대차계약 갱신의 효력을 채권 양수인에게 주장할 수 없다고 본 것입니다.
3. 임대차보증금반환채권에 대해 질권, 압류, 가압류, 추심, 전부명령이 송달된 경우 임대차계약 갱신 가능성
그런데 임대차보증금반환채권에 대해 질권이 설정되었다거나 (가)압류가 된 이후 임대차계약 갱신이 이루어진 경우의 효력에 대해 대법원이 명시적으로 견해를 밝힌 바는 없습니다.
다만 최근 대법원은 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은 질권의 목적인 임대차보증금 반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다고 하면서 질권이 설정된 이후 임대차계약의 묵시적 갱신은 질권자에게 그 효력을 주장할 수 있다는 판시를 한 바는 있습니다.(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결)
한편 대구고등법원에서는 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 있는 경우 위 전부명령은 그 임대차기간의 종료와 동시에 효력이 확정적으로 발생하여 그 당시를 기준으로 연체된 차임, 제세공과금 등을 공제한 나머지 임차보증금반환채권이 전부된다 할 것이고 비록 임대차기간이 종료되기 전이라도 전부명령이 송달된 이후에 위 임대차기간을 갱신하기로 합의한 경우에 그 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 없다고 보아 전부명령의 효력이 발생된 이후 임대인과 임차인이 한 임대차계약 갱신의 효력은 전부채권자에게 주장할 수 없다고 보고 있습니다.(대구고등법원 1986. 7. 24. 선고 86나229 판결)
결국 대법원 및 대구고등법원의 판시내용을 종합하면 임대차계약의 묵시적 갱신은 질권자 등의 이익을 해하는 변경으로 볼 수 없으므로 질권자 등에게 묵시적 갱신의 효력을 주장할 수 있지만 명시적 갱신은 변제기 변경 등으로 질권자 등의 이익을 해하는 행위로 해석될 여지가 높기 때문에 명시적 갱신계약의 효력을 질권자 등에게 주장할 수 없는 것으로 볼 수 있지 않을까라고 생각됩니다.(이는 개인적인 사견이며 대법원 판례로 확립된 것이 아니기 때문에 그 결론은 법원에 따라 달라질 수 있습니다)
4. 임대차보증금반환채권에 대해 질권, 압류, 가압류, 추심, 전부명령이 송달된 경우 연체차임 등의 공제 가능성
그런데 임대차계약의 갱신 효력을 질권자등에게 주장할 수 있는지 여부는 실제로 임대인에게 크게 중요하지 않을 수 있습니다. 임대차계약 갱신의 효력을 질권자 등에게 주장할 수 있는지 여부를 불문하고 임대인은 임차인이 실제로 임차하고 있는 부동산을 임대인에게 반환할 때까지 연체하고 있는 차임이나 관리비 등을 모두 공제하고 남은 보증금만을 질권자 등에게 반환할 수 있기 때문입니다.(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결)
즉 임대인은 임차부동산을 반환받을 때까지 연체된 차임 등을 모두 공제하고 보증금을 질권자 등에게 지급하면 되기 때문에 임대인의 입장에서는 특별한 재산상 손해가 발생하지 않는 것입니다.
5. 민간임대주택법이 적용되는 임대사업자의 임대주택의 경우
일반 임대차와 달리 민간임대주택법이 적용되는 임대사업자의 임대주택의 경우에는 임대차보증금반환채권이 질권, (가)압류 되었다고 하더라도 그후 임대인과 임차인은 임대차계약을 갱신할 수 있으며 임대차보증금반환채권의 질권 및 (가)압류 설정의 사정이 임대차계약 해지나 갱신거절의 사유가 될 수 없습니다.(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결, 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다223781 판결)
결국 민간임대주택법이 적용되는 임대사업자의 임대주택에 관하여는 질권 및 (가)압류 설정이 임대차계약 갱신에 어떠한 영향도 미치지 못하는 것입니다.
이처럼 임대차보증금반환채권에 관한 질권 또는 (가)압류 설정 후 임대차계약 갱신 효력 주장 여부는 명확한 판례가 정리되어 있지 않기 때문에 의견이 분분할 수밖에 없습니다. 다만 임대인의 입장에서는 어느 경우나 임차부동산이 반환되기 전까지는 연체 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있는 것이므로 이러한 사정을 면밀히 살펴 질권자, 가압류권자, 압류권자의 요구에 적절히 대응해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 1. 6.
문석주 변호사
