중개수수료 이외 추가 지급한 돈의 반환청구가 가능할까?
법정수수료 초과 지급금액 청구의 가능성
[상담사례]
1. A씨는 ㄱ아파트의 분양권을 매수하여 이를 타에 다시 매도한 후 프리미엄 상당의 시세 차익을 얻고자 하였다. 이에 중개보조원으로 근무하는 B씨의 중개를 통해 ㄱ아파트 분양권을 다수 매수하였다.
2. 이 과정에서 B씨는 구체적인 분양권 매매대금을 고지하지 않은 채 A씨에게 다수의 분양권을 매도하였고 실제 매매대금 사이의 차익은 중개보조원인 B씨가 가져갔다.
3. 이후 A씨는 실제 B씨가 중개한 분양권 매매대금이 시세보다 과도하다는 사실을 알게 되었고 시세차익은 중개보조인 B씨가 중간에 이를 챙겼다는 사실을 알게 되었다.
4. 이에 A씨는 B씨에게 분양권 매도인에게 지급된 실제 매매대금을 제외하고 B씨가 가져간 시세차익의 반환을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 실제 매매가격을 숨기거나 허위로 고지한 경우 중개인의 손해배상책임
공인중개사법 제33조 제1항 제4호에 따르면 중개업자는 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있습니다. 또한 공인중개사법 제49조 제1항 제10호는 거래상 중요사항을 숨긴 채 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 경우 이를 형사처벌 하도록 정하고도 있습니다.
특히 중개인이 매도인이나 기타 다른 중개인과 짜고 실제 매도인의 매도의뢰가격을 숨긴 채 이에 비해 과도하게 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 실제 매매대금과의 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성하게 되고 중개의뢰인은 실제 매도의뢰가격을 숨긴 중개인에 대해 중개인이 취득한 시세차익 상당의 손해배상책임을 묻는 것도 가능합니다.(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963판결)
다만 중개인이 실제 매도의뢰가격 및 프리미엄 가격을 구체적으로 고지했다 하더라도 중개의뢰인이 이를 매수하였을 것이라거나 중개의뢰인이 사전에 프리미엄 가격을 자세히 알고 있었다는 사정이 있다면 중개의뢰인은 중개인에게 실제 매도의뢰가격을 숨겼다는 이유로 손해배상 책임을 묻는 것이 어렵습니다.
중개인이 매도의뢰가격을 숨긴 행위와 중개의뢰인의 손해 사이에는 인과관계가 존재한다고 보기 어렵기 때문입니다.(울산지방법원 2020. 9. 9. 선고 2019가단100317판결)
2. 법정 중개 수수료 이상의 프리미엄을 챙긴 중개인의 법정수수료 한도 이상 금액의 반환 의무
그런데 중개의뢰인이 실제 매도의뢰가격을 알았다거나 중개인이 프리미엄을 가져가는 것을 알고 있던 상태에서 분양권을 매수했다 하더라도 여전히 중개인은 중간에 가져간 프리미엄금액을 중개의뢰인에게 반환해야 합니다.
즉 공인중개사는 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 공인중개사법 제32조에서 정한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 할 수 없습니다.
만약 중개수수료 약정 중 한도를 초과하여 받은 금액은 사법상 무효이므로 중개인은 어떠한 명목으로돈 중개수수료 한도 이상의 금액은 중개의뢰인으로부터 지급받았다면 그 한도를 초과하는 금액은 중개의뢰인에게 반환해야 하는 것입니다.(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결)
결국 중개인이 분양권이나 부동산 매매계약 중개 과정에서 어떠한 명목으로든 법정 중개수수료 한도 이상의 수수료를 가져간 경우 중개의뢰인은 중개인을 상대로 법정 중개수수료 한도 이상의 금액의 반환을 구할 수 있고 중개인은 중개 이외의 별도의 실비 명목의 금액이라는 점을 구체적으로 입증하지 못하는 한 중개의뢰인에게 지급받은 수수료 한도 이상의 금액을 반환해야 합니다.
3. 법정 중개수수료 한도 이상 금액 수령에 대한 정당한 부여의 어려움
위 상담사례에서도 중개의뢰인 A씨는 불법행위를 원인으로 하는 손해배상 또는 중개수수료 한도 이상의 금액에 대한 부당이득반환을 근거로 하여 중개보조인인 B씨를 상대로 수수료 이상의 금액에 대한 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
이처럼 부동산이나 분양권 매매계약 또는 임대차계약 과정에서 중개인은 법령에서 정한 수수료 한도 이상의 금액은 받는 것이 쉽지 않습니다.
대법원은 법령에서 정한 수수료를 강행규정으로 보고 그 범위를 엄격하게 해석하고 있기 때문에 단순히 매매나 임대차 과정에서 통상적으로 이루어지는 상담이나 컨설팅 등을 근거로 하여서는 법정수수료 한도 이상의 금원 지급이 유효하다고 인정받기 쉽지 않습니다.
실제 중개과정에서 지출된 실비의 경우에는 수수료에 추가하여 수령가능한 돈으로 인정될 수 있지만 그마저도 구체적이고 객관적인 증거가 제출되지 않은 이상 소송에서 인정받는 것이 녹록치 않습니다.
결국 중개의뢰인이나 중개인의 입장에서는 각자의 이해관계에 따라 위에서 살펴본 대법원의 해석 기준을 면밀히 검토하여 소송대응전략을 짜거나 수수료 약정을 현명하게 체결해야 할 것입니다.
2020. 1. 8.
문석주 변호사
