위법한 부동산 가압류와 손해배상
근거없는 부동산가압류로 계약이 취소된 경우 손해배상책임
Q : 토지 위에 건물을 신축하기 위해 공사도급계약을 체결하고 공사를 진행하려 하였습니다. 그런데 갑자기 받을 돈이 있다고 주장하는 A가 토지에 가압류를 하였고 이로 인해 공사도급계약도 해제되었고 토지와 건물을 매매하기로 하는 매매계약 역시 해제되었습니다.
가압류로 인해 계약이 해제되면서 위약금도 배상해주게 되었습니다. 이후 소송에서 가압류권자의 가압류는 아무런 근거 없는 것임이 밝혀졌고 가압류를 말소되었습니다.
이 경우 저는 도급계약 및 매매계약 해제에 따른 손해를 가압류권자에게 청구할 수 있을까요?
A :
1. 부당가압류와 가압류권자의 고의, 과실 추정
본인에게 채권이 있다고 주장하는 채권자는 채무자의 부동산에 선제적으로 가압류를 하는 경우가 많습니다. 가압류가 되면 부동산 등기부에 가압류 등기가 기재되는데 가압류 등기가 기재되는 순간 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산과 관련한 계약을 하는데 심각한 장애가 됩니다. 가압류는 채무자의 답변을 듣지 않고 오로지 채권자의 주장 및 증거에 의해서만 이루어지는 것이기 때문에 채권자가 실제 채권이 존재하지 않더라도 일단 가압류를 해서 채무자와의 분쟁에서 유리한 고지를 선점하려는 경우가 많습니다.
가압류나 가처분 등 보전처분은 그 집행 후에 집행채권자가 본안소송에서 패소 확정되었다면 그 보전처분의 집행으로 인해 채무자가 입은 손해에 대하여는 특별한 반증이 없는 한 집행채권자에게 고의 또는 과실이 있다고 추정되고 그 부당한 집행으로 인한 손해에 대하여 이를 배상할 책임이 있다고 볼 수 있습니다.(대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다46184판결, 대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529 판결)
즉 부동산 가압류의 경우에는 가압류로 인해 부동산을 처분하지 못하거나 처분이 지연됨에 따른 손해를 구체적으로 입증한다면 채무자는 그로 인한 손해의 배상을 구할 수 있습니다.
2. 부당가압류와 그로 인한 계약 해제 사이의 인과관계
다만 부동산에 가압류가 되어 계약이 해제되었다고 하여 항상 손해배상이 가능한 것은 아닙니다. 특히 토지에 대한 부당한 가압류의 집행으로 그 지상에 건물을 신축하는 내용의 공사도급계약이 해제됨으로 인한 손해는 특별손해라고 할 것이므로 가압류채권자가 토지에 대한 가압류집행이 그 지상 건물 공사도급계약의 해제사유가 된다는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다.(대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다84874 판결)
만약 토지에 대한 가압류집행이 지상건물 공사도급계약의 해제사유로 포함되어 있다는 특별한 사정과 가압류권자가 이러한 특별한 사정을 잘 알고 있었다는 점이 인정되지 않는다면 토지 가압류로 인해 해제된 공사도급계약에 대한 손해를 주장하는 것은 어렵습니다.
3. 부동산 매매계약 체결 후 가압류가 된 경우 매매계약의 효력
부동산 매매계약 체결 후 가압류가 되어 계약이 해제되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 부동산 소유자는 위법한 가압류권자에 대하여 해제로 인한 손해배상을 구하는 것은 쉽지 않습니다.
매매목적물인 부동산에 대해 가압류 집행이 되어 있다고 해서 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 가압류채권자가 본안 소송에서 승소하여 매매목적물에 대하여 경매가 개시되는 경우에는 매매목적물의 매각으로 인하여 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로
매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 가압류집행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없는 것이어서 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급했다 하더라도 그것은 매매계약에 근거한 의무가 아니라 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 볼 수밖에 없어서 해제에 따른 손해배상금 지급이 가압류로 인한 것이라고 보기 어려운 것입니다.(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다28518판결, 대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529판결)
즉 부동산 매매계약 체결 후 부동산에 가압류가 들어왔다는 사정만으로 매수인은 매매계약 해제를 주장할 수 없기 때문에 매매계약 해제 합의와 그에 따른 위약금을 지급했다 하더라도 이러한 해제 및 위약금 지급은 가압류 때문이라고 볼 수 없다는 것입니다.
4. 가압류가 부당했다는 사정만으로 당연히 손해배상책임을 물을 수 없어
이처럼 토지나 건물 등 부동산에 부당한 가압류가 설정되었다는 사정만으로 부당가압류에 따른 손해배상을 당연히 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 토지 가압류로 인해 토지 위 공사도급계약이 해제되었다거나 매매계약이 해제되었으므로 계약 해제로 인한 손해를 배상해야 한다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 손해배상의 근거로 인정받기 어렵습니다.
특별히 계약서상 가압류가 해제 사유로 포함되어 있고 이와 같이 가압류가 설정되면 계약이 해제될 것이라는 사정을 가압류권자가 알았거나 알 수 있었음에도 부당한 가압류를 한 것이라면 손해배상 청구를 하는 것이 가능합니다.
이처럼 위법한 가압류가 들어왔다는 사정만으로 항상 손해배상책임을 물을 수 있는 것은 아니며 가압류만으로 부동산과 관련된 계약을 항상 해제하고 손해배상을 해주어야 할 의무가 발생하는 것은 아니므로 부동산 소유자는 위법한 가압류에 대해서 다투면서 가압류만으로 계약이 해제되는 것은 아니라는 주장도 동시에 제기해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 1. 28.
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