재개발구역 상가임차인에 대한 영업보상과 명도소송
상가임차인의 명도소송에 대한 영업보상금 지급 항변 가능성은?
Q : 관리처분계획이 인가고시가 되면서 재개발구역의 이주가 시작되고 있는 상황입니다. 저는 임대인으로부터 보증금을 반환받았지만 조합으로부터 영업보상금을 받지는 못한 상태입니다. 그럼에도 재개발조합은 영업보상금은 지급하지도 않은채 일단 건물에서 퇴거하라는 주장만 반복하면서 명도소송을 제기하려 합니다. 이 경우 저는 영업보상금을 받을 때까지 퇴거하지 않겠다는 주장을 할 수 있나요?
A :
1. 관리처분계획인가 고시와 명도의무
도시정비법 제81조에 따르면 종전 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며 사업시행자인 재개발조합이 이를 사용, 수익할 수 있습니다.(대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635판결)
즉 재개발구역 내 상가 임차인들은 원칙적으로 재개발구역의 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 점유하고 있는 점포를 재개발조합에게 인도해야 합니다.
2. 영업보상과 명도의무
즉 관리처분계획의 인가고시가 있으면 재개발구역 내 상가 임차인의 사용, 수익이 정지되므로 재개발조합은 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용, 수익할 수 있게 되는 반면, 임차인은 자신의 의사와 상관없이 상가 점포를 이용할 수 있는 권능을 제한받는 손실을 입게 됩니다.
이러한 부당함을 시정하고자 사용, 수익권을 제한받는 상가 임차인은 공익사업법을 유추적용하여 영업보상금을 요구할 수 있습니다.
즉 사전보상의 원칙을 규정한 토지보상법 규정에 따라 재개발조합은 상가 임차인으로부터 점포를 명도받기 위해서는 관리처분계획 인가고시가 이루어진 것만으로 부족하고 협의 또는 재결절차에 의해 결정되는 영업 손실보상금 등을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 타당합니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635판결)
3. 영업보상금 미지급을 이유로 하는 명도거절
따라서 재개발구역 내 상가임차인들은 재개발로 인해 발생하는 영업제한 손실보상금을 먼저 지급해야한다고 주장하면서 재개발조합의 명도요구를 거절할 수 있습니다. 물론 영업보상금과 별도로 임차보증금을 반환받지 못한 경우에도 재개발조합에 대해 임차보증금 반환을 요구하는 것도 가능합니다.
이미 재개발조합에 명도를 했다고 하더라도 영업보상금을 청구하는 것이 불가능한 것은 아닙니다. 상가임차인은 행정법원에 조합을 상대로 영업보상금 지급청구를 하는 것도 가능합니다.
이처럼 재개발구역 내 상가 임차인들은 다양한 방법을 통해 재개발로 제한받는 임차인으로서 권리 보상을 요구하는 것이 가능합니다. 임차인으로서는 명도거절이 영업보상을 받기 위한 유일한 대항수단이 될 수 있으므로 조합에 점포를 명도하는 데에는 신중을 기해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 1. 29.
