부동산 계약 후 당사자가 사망한 경우 계약의 효력은?
부동산 계약 당사자가 사망한 경우 상속인에게 필요한 조치
1. 소유자 A는 1992년에 B와 임야 4,000평을 매매계약을 체결하였고 B로부터 매매대금을 지급받았다.
2. 이후 B는 1994년 C에게 계약금 1억 원, 중도금 1억 6천만원, 잔금 1억 7천만원 총 4억 3천만원을 매매대금으로 하는 매매계약을 체결하였는데 C는 중도금까지만 지급하고 잔금을 지급하지 않은 채 사망하였다.
3. C의 상속인 중 1인인 D는 2015년에 B를 상대로 A에 대한 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하여 B가 C에게 임야의 소유권을 이전해주는 것이 불가능해졌으므로 소유권이전등기의무 이행불능을 원인으로 매매계약을 해제하고 이에 따라 망인인 C가 B에게 지급한 계약금 및 중도금 2억 6천만원의 반환을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 부동산 계약 후 당사자의 사망
부동산 계약 후 계약 당사자가 사망한 경우 그 계약상 사망자의 지위는 상속인들에게 상속됩니다. 즉 부동산 계약 후에 계약 당사자 중 일방이 사망했다 하더라도 그 부동산 계약은 무효가 되거나 효력을 상실하는 것이 아니라 상속인이 그 상속지분에 따라 계약상의 권리를 취득하고 의무를 부담하게 되는 것입니다.
2. 부동산 계약 당사자의 사망 후 상속인들의 계약 해제 방법
위에서 살펴본 바와 같이 부동산 계약 당사자가 사망한 후 상속인들은 계약 당사자가 사망했다는 사실만으로 종전 부동산 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 상속인들이 부동산 계약에 관한 의무를 부담하지 않으려면 상속을 포기할 수 있으나 만약 상속을 포기하지 않고 상속을 승인한다면 상속인들은 부동산 계약상 사망자의 지위를 승계하는 것, 즉 사망자의 지위를 그대로 이어받는 것입니다.
상속인들은 단순히 부동산 계약 당사자가 사망했다는 이유만으로 계약을 해제하는 것은 불가능하지만 상대방이 부동산 계약 상 의무를 위반했거나 부동산 계약 자체의 이행이 불가능하다면 채무불이행 또는 이행불능을 이유로 부동산계약을 해제하는 것이 가능합니다.
다만 민법 제547조 제1항에 따르면 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 규정하고 있으므로 매매계약 당사자가 사망하였고 그에게 여러 명의 상속인이 있는 경우에 그 상속인들이 계약을 해제하려면 상속인들 전원이 해제의 의사표시를 해야 합니다.(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다22812판결)
만약 상속인들 중 일부만이 부동산 계약의 해제 의사를 표시하더라도 그러한 해제의 효력을 인정되지 않고 부동산 계약은 유효하게 존속됩니다.
3. 부동산 매매계약에서 소유권이전등기청구권의 소멸시효
한편 부동산 매매계약에서 매수인의 소유권이전등기청구권은 10년의 소멸시효 기간을 갖습니다. 즉 매수인이 매매대금을 지급한 후 10년이 넘는 기간동안 부동산의 소유권을 이전해오지 않으면 부동산이전등기청구권은 시효 소멸하여 매수인은 더 이상 해당 부동산의 소유권을 이전해 달라는 권리를 주장하기 어렵습니다.
다만 부동산 매수인이 매매계약 후 해당 부동산을 계속 점유하면서 사용하는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효 기간은 진행되지 않습니다.
4. 부동산 전매 계약에 있어 전전 매매계약의 소유권이전등기청구권 시효소멸을 이유로 전매계약 해제를 주장할 수 있는지 여부
위 사례에서는 부동산 전매계약에 있어 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 문제되는 사안입니다. 부동산이 전전 매도되는 경우 중간 매도인은 원매도인으로부터 소유권을 이전할 수 있어야 다시 최후 매수인에게 소유권이전등기 절차를 마칠 수 있습니다. 그런데 만약 중간 매도인의 소유권이전등기청구권이 10년의 시효기간이 완성되는 경우 최종 매수인은 중간 매도인에게 시효 완성에 따라 소유권이전등기 이행 불능에 따른 계약 해제를 주장할 수 있을 것인지가 문제되는 것입니다.
이에 대해 매매계약의 이행불능이란 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하는 것인데 중간 매도인의 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸했다 하더라도 원매도인이 소멸시효 완성을 적극 주장하며 중간매도인에게 소유권이전등기의무를 이행하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시하기 전까지는 매매계약에 따른 소유권이전등기 의무가 이행불능이 되었다고 단정할 수 없습니다.(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다22812판결)
결국 부동산 전매 계약에서 최종 매수인의 상속인들은 아직 원매도인이 소유권이전등기청구권 소멸시효 완성을 적극 주장하기 전까지는 중간 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었다고 주장할 수 없고 이행불능을 원인으로 매매계약이 해제되었다고 주장할 수도 없는 것입니다.
따라서 위 사례에서 상속인 중 1인인 D는 단독으로 부동산 계약 해제를 주장하는 것이 불가능합니다.
1) 최종매수인이었던 사망자의 상속인들 전원은 원매도인과 중간매도인을 모두 피고로 하여 주위적으로는 원매도인에게 소유권이전등기청구를 구하고,
2) 시효완성 주장을 하는 경우에는 예비적으로 중간매도인에게 매매계약 이행불능을 원인으로 매매계약을 해제하고 매매대금의 반환을 구하는 청구를 해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 2. 8.
부동산 전문 변호사 문석주
