부동산 점유 권원 없음이 밝혀진 경우 사용이익 반환의무
부동산 소유자의 부당이득반환청구와 선의의 점유자
상담사례
1. A는 강제경매절차에서 B소유였던 ㄱ토지를 낙찰받았고 낙찰받은 다음날부터 ㄱ토지를 점유, 사용하였다.
2. 그런데 이후 ㄱ토지의 전전 소유자였던 C는 B로의 소유권이전등기가 원인무효이므로 B의 소유권이전등기는 말소되어야 한다는 소송을 제기하였는데 C의 주장을 받아들여져 소유권이전등기 말소판결을 승소확정되었다.
3. 이에 C는 다시 A를 상대로 A의 소유권이전등기말소소송을 제기하였고 C의 말소청구는 승소확정되었다.
4. 최종적으로 소유권을 회복한 C는 A를 상대로 ㄱ토지를 낙찰받은 후 아무런 권리없이 ㄱ토지를 점유, 사용하였으므로 점유, 사용을 개시한 때부터 점유에 따른 임료 상당의 부당이득을 반환하라는 소송을 제기하였다.
5. A는 ㄱ토지에 대한 점유가 선의, 무과실의 점유이므로 소유권이전등기 말소소송 확정시까지는 임료상당의 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 항변하였다.
1. 점유에 따른 임료 상당의 부당이득 반환의무
원칙적으로 소유권 등 아무런 권원없이 부동산을 점유, 사용하는 경우 부동산 점유자는 점유, 사용으로 인해 얻은 이익을 토지의 소유권자에게 반환해야 합니다. 그 반환할 이익은 점유자가 얻은 이익 전부가 아니라 소유자가 부동산을 점유, 사용함에 따라 얻었을 임대료 상당의 이익이 됩니다. 이와 같은 임대료 상당의 이익은 결국 임료 감정을 통해 정해질 수 있는 것인데 일반적으로 토지의 연임료를 토지 시가의 2/100에서 7/100의 범위에서 정해지는 경우가 많습니다.
2. 선의 점유자의 부당이득반환의무
다만 선의의 점유자는 정당하게 점유, 사용함에 따른 이득은 얻을 수 있는 것입니다. 즉 선의의 점유자는 타인의 토지를 점유, 사용하고 이로 말미암아 부동산 소유자에게 손해를 입혔다 하더라도 그 점유, 사용으로 인한 이득을 그 부동산 소유자에게 반환할 의무는 없습니다.(대법원 1995. 5. 12. 선고 95다573판결)
여기에서 선의의 점유자란 사용, 수익할 수 있는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하고 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 합니다. 일반적으로 부동산 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되고 권원없는 점유였음이 후에 밝혀졌다고 하여 바로 그 동안의 점유에 대한 선의의 추정이 깨어졌다고 볼 것은 아닙니다.(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다63350판결)
선의의 점유자라도 토지 소유자와의 소송에서 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 보아야 하고 토지 소유자에게 소제기시부터의 사용이익을 반환해야 합니다.(민법 제197조 제2항)
한편 선의의 점유자라도 본인이 원, 피고로 참여한 소송이 아닌 참가인으로서 참여한 소송에서 부동산을 점유, 사용할 권원이 없다는 점이 밝혀지고 점유자도 권원이 없다는 점을 법적 조치를 취한 점이 밝혀졌다면 그 관련소송의 판결이 확정된 때로부터 악의의 점유자가 되어 임대료 상당의 사용이익을 진정한 소유자에게 반환해야 합니다.(대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다216028, 216035판결)
3. 부당이득반환의무의 소멸시효
한편 부동산 사용(임대차)계약에 따른 사용료 지급 채권은 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용되는 것입니다. 따라서 부동산 사용료 채권이 발생한 후 3년 동안 부동산 소유자가 아무런 권리를 행사하지 않으면 그 사용료 채권은 시효완성으로 소멸될 수 있습니다.
다만 부동산 점유자가 부동산 소유자와의 아무런 사용계약 없이 무단으로 점유, 사용함에 따름 임대료 상당의 반환을 구하는 청구는 그 법적 성격이 사용료 청구가 아니라 부당이득반환을 구하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 3년의 단기소멸시효가 아닌 10년의 민사소멸시효가 적용되는 것입니다.(대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633판결)
결국 아무런 사용 계약없이 부동산은 점유, 사용하는 점유자가 반환해야 하는 사용료 채무는 발생한 때로부터 10년동안 존속하는 것으로 보아야 하는 것입니다.
이처럼 사용계약 없이 부동산을 점유하는 경우 임대료 상당의 부당이득을 반환해야 하는지 여부는 점유자에게 사용권원이 있다고 오신할 만한 정당한 근거가 있는지 여부, 부당이득반환채권이 시효로 소멸한 것은 아닌지 여부에 따라 판단될 수 있습니다.
착오로 타인 소유 부동산을 점유함에 따라 사용이익 분쟁이 발생한 경우에는 신속히 변호사와 상담하여 문제를 효과적으로 해결하기 위해 노력해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 2. 24.
♣ 상담문의 02-956-4714
