아파트나 상가 일부 소유자들을 위한 주차제한의 위법성
지정주차구역 지정과 주차제한
Q : 1층부터 3층은 상가이고 4층부터 10층은 오피스텔인 건물이 있습니다.
주차장은 지하 5층부터 지하 1층까지인데 상가와 오피스텔 분양계약서에는 상가의 경우 지하 5~4층까지만 주차장을 사용한다라는 내용이 기재되어 있었습니다.
그런데 최근 오피스텔 입주자 대표회의에서는 지하 1~3층 주차장까지는 오피스텔 거주민들의 지정 주차구역으로 정하고 상가 소유자나 고객들의 출입을 제한하는 내용의 결의를 통과시켰고 실제로 상가 입주민들의 주차장 출입을 통제하고 있습니다.
이 경우 상가 소유자들이나 임차인들은 어떤 조치를 취할 수 있을까요?
1. 주차구역 지정과 주차장 이용 제한의 적법성
주차장은 집합건물법상 공용부분입니다. 공용부분은 집합건물의 구분소유자들 모두가 그 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있는 것이 원칙입니다. 만약 일부 구분소유자들에 대해 공용부분인 주차장 사용을 제한하기 위해서는 원칙적으로 관리규약이 있거나 집합건물법 제15조, 제16조에 따라 공용부분의 변경에 해당하여 소유자 전원으로 구성되는 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정해야 합니다.(대법원 2019. 10. 31. 선고 2015다201749판결)
공동주택법 시행령 제14조 제1항에 따르면 주차장 운영 기준에 대해 입주자대표회의에서 정할 수 있다고 규정하고 있으나 특정 입주민들에 대해서만 지정주차구역을 배정하기 위해서는 공동주택관리법의 특별규정에 의한 완화된 결의요건이 아니라 집합건물법의 규정에 의한 관리단 집회의 특별 결의가 필요하다고 보아야 합니다. 따라서 구분소유자 전원으로 구성된 관리단집회에서의 결의가 아닌 입주자대표회의의 결의나 규정만으로는 일부 구분소유자들의 주차 이용을 제한하는 것이 불가능하다고 보아야 합니다.
2. 그동안의 관행과 묵시적 합의를 내세워 주차구역 지정과 주차장 이용제한이 적법할 수 있는지 여부
입주 초기부터 주차장을 분리하여 운영하면서 상가 소유자들이나 일부 구분소유자들의 주차장 이용을 제한했고 그 제한 기간이 장기간이라고 하더라도 일부 소유자들만을 위한 주차구역 지정이나 일부 소유자들에 대한 주차 이용 제한이 정당화 될 수 없습니다.
또한 입주 초기부터 모든 소유자가 주차장 분리 이용에 대해 묵시적으로 합의했다고 인정하는 것도 쉽지 않습니다. 앞서 설명한 바와 같이 구분소유자의 주차장 이용을 제한하기 위해서는 실제 관리규약이나 구분소유자 전원의 동의가 결의나 동의가 있었다는 명시적인 증거가 필요하다고 보아야 합니다.(서울 남부지방법원 2008. 12. 3.1 선고 2007가단23955판결)
3. 구조적으로 주차장이 분리되어 있고 집합건물대장상에서도 주차장이 분리되어 설계되어 있는 경우
집합건축물대장상 주차장의 공용부분이 분리되어 있고 분양계약서에도 주차장 분리 내용이 포함되어 있으며 실제 건물의 구조 자체로도 주차장의 분리가 인정되는 경우라면 이러한 주차장은 전체를 위한 공용부분이 아닌 소유자 일부를 위한 공용부분이라고 볼 수 있습니다.
이 경우에는 관리단집회의 특별결의가 없다고 하더라도 일부를 위한 공용부분에 해당하는 주차장의 독점사용 및 주차구역 지정이 적법할 가능성은 있습니다.(울산지방법원 2016. 6. 16. 선고 2015가합1730판결)
4. 분양계약서에 주차구역지정 내용이 포함되어 있는 경우
분양계약서나 공급계약서에 주차구역을 분리하거나 일부 소유자들을 위한 주차구역 지정 내용이 포함되었을 경우 그러한 계약서를 규약으로 보아 주차구역 지정이 적법하다고 볼 수 있을지가 문제됩니다.
그러나 분양계약을 체결하는 당사자들 입장에서는 분양계약서에 분양계약의 주요 내용 이외에 구분소유자들 사이에 서로 이해관계가 충돌할 수도 있는 공용부분의 변경 또는 관리 등에 관한 사항이 기재되어 있을 것으로 예측하기는 쉽지 않습니다.
따라서 분양계약서가 주차장 전속 사용을 설정하는 내용이고 그 약정의 체결이 구분소유자들의 서면합의에 의한 규약의 성립으로까지 평가될 수 있기 위해서는 그와 같은 내용을 분양계약의 당사자인 소유자들에게 상세하게 설명하여 소유자들이 그 의미를 충분히 인식하게 한 다음 합의에 이르도록 해야 합니다.
만약 소유자들이 주차 지정 및 주차장 사용 권리 제한 내용을 충분히 인식한 후 서명한 것이라는 점이 입증되지않는다면 분양계약서의 내용만으로 일부 소유자들을 위한 주차구역 지정이 규얍으로 성립되었다고 볼 수는 없습니다.(대법원 2019. 10. 31. 선고 2015다201749판결)
5. 집합건물의 효율적인 주차장 관리방법
이처럼 불평등한 내용으로 일부 소유자들에 대해서만 주차구역 이용을 제한하거나 일부 소유자에 대해서만 주차구역을 지정하는 것은 별도의 관리단 규약을 제정하거나 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단 특결의에 의한 것이 아닌 이상 부적법할 가능성이 높습니다.
다만 이처럼 불평등한 내용의 주차장 관리가 아닌 모든 소유자들에게 평등하게 적용될 수 있는 주차장 이용의 제한은 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의의 결의로도 가능합니다. 예를 들어 전체적으로 동등하게 주차구역을 보장하는 지정주차제도 도입이나 차량차단기 도입 또는 요금 부과 등의 주차장 이용, 관리는 일부 구분소유자들의 공용부분 이용권을 현저히 해치는 것이 아니므로 관리단집회의 결의가 필요치 않다고 볼 수 있습니다.
이처럼 집합건물의 주차장 이용 제한 및 주차구역 지정 문제는 공용부분의 이용 및 관리 문제와 결부되어 간단히 해결될 수 있는 사안이 아닙니다. 새로운 주차장 이용 제한 및 관리행위를 하기 위해서는 먼저 변호사와의 상담을 통해 충분히 관련 내용을 검토한 후 이를 시행하는 것이 필요하다고 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 2. 24.
부동산전문변호사 문석주
※ 상담문의 02-956-4714
