재개발구역 내 주택 임차인의 이주비 청구방법
재개발구역 무허가 건물 내 임차인의
Q : 재개발 구역 무허가 건물에서 임차인으로 거주하고 있었습니다. 그런데 재개발 관리처분계획 인가로 이주기간이 되면서 이사를 갈 수밖에 없었고 아무런 정보가 없어 보상을 전혀 받지 못한 채 다른 곳으로 이사를 갈 수밖에 없었습니다. 그런데 이후 재개발구역 내 세입자는 주거이전비, 이사비 등을 청구할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 무허가 건물의 임차인이고 이미 이사를 간 이후에도 재개발조합을 상대로 주거이전비, 이사비 등의 지급을 요구할 수 있을까요?
1. 세입자의 주거이전비, 영업보상, 이사비 청구 요건
과거 게시물에서 재개발조합의 명도소송 제기시 이에 세입자가 대처할 수 있는 방안을 안내한 바 있고 명도소송에서 주거이전비, 이사비 등의 보상금을 요구하는 항변도 가능할 수 있다는 내용을 설명하였습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222118149781
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이번 게시물에서는 재개발조합의 명도도송에 대한 방어수단으로서의 보상금 항변이 아니라 세입자가 먼저 적극적으로 재개발조합을 상대로 보상금 지급 청구를 할 수 있는지 여부 및 그 방법을 살펴보도록 하겠습니다.
도시정비법 제65조는 제1항 본문은 그 수용 등에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법의 규정을 준용하도록 하고 있습니다.
한편 토지보상법은 제78조 제1항에서 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”라고 규정하고, 제5항에서는 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
위 각 규정에 따라 이주대책대상자, 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여 보상하여야 할 이주정착금, 주거이전비 및 이사비의 구체적 지급요건과 금액에 관하여는 같은 법 시행령 제41조와 같은 법 시행규칙 제53조 제2항, 제54조 제1항 본문 및 제55조 제2항 등에서 규정하고 있습니다.
이에 따르면 재개발 사업으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자는 정비계획 공고공람일 당시 해당 정비사업 부지 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 하며 재개발 사업으로 인해 주거용 건축물의 거주자가 해당 구역 밖으로 이사를 하는 경우에는 이사비를 보상해야 합니다. (대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332판결, 서울행정법원 2015. 10. 23 선고 2015구단11144판결)
한편 제77조 제1항은 “영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다.”고 규정하고 있습니다. 이에 따르면 정비계획의 공람공고일 이전부터 재개발 구역 내에서 영업을 하고 있던 임차인은 영업장소 이전에 따른 손실보상 등을 영업보상으로 청구할 수 있습니다.(대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827판결)
2. 무허가 건물에 무상거주하고 있는 세입자도 보상금의 지급을 요구할 수 있는지 여부
토지보상법 시행령 제40조 제3항 제1호 및 시행규칙 제54조 제1항 당서에 따르면 무허가 건축물의 소유자는 이주대책대상자에서 제외하고 있으므로 무허가 건축물에 거주하는 세입자 역시 이주청작금과 주거이전비를 보상받을 수 없는 것인지가 문제됩니다.
그러나 구 토지보상법 시행령 부칙(2002. 12. 30. 대통령령 제17854호) 제6조에 따르면 1989. 1. 24. 현재 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자는 이주대책대상자에 포함되고 그 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호) 제5조에 따르면 1989. 1. 24. 당시의 무허가 건축물 등에 대하여 건축법 시행규칙 제54조 제1항 단서에도 불구하고 위 시행규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다고 정하고 있으므로 1989. 1. 24. 이전에 건축된 주거용 무허가건축물인 경우에는 주거이전비, 이사비 등을 요구할 수 있다고 보아야 합니다.(부산지방법원 2016. 3. 18. 선고 2015구합23459판결)
3. 이미 이사를 간 경우에도 보상금의 지급을 요구할 수 있는지 여부
한편 주거이전비 등의 보상금의 지급을 구할 수 있는 권리가 존재하는 것을 모르는 상태에서 이미 이사를 간 세입자가 재개발조합을 상대로 보상금을 요구할 수 있는 것인지도 문제되나 주거용 건축물의 거주자는 사업인정고시일에 바로 보상금 청구권을 취득한다고 볼 것이므로 이미 이사를 갔다고 하더라도 여전히 보상금을 요구할 수 있습니다.(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435판결, 법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827판결)
4. 주거이전비 등 보상금을 재개발조합에 요구하는 방법
위에서 본 바와 같이 세입자가 재개발조합을 상대로 주거이전비나 영업보상 등을 요구할 수 있다면 세입자가 재개발조합을 상대로 어떤 절차를 거쳐 보상금을 요구할 수 있는지를 알아보는 것도 중요할 것입니다.
먼저 조합을 상대로 보상금에 대해 협의를 하거나 재결절차를 통해 보상금 지급 요구를 할 수도 있으나 이러한 협의나 재결절차를 거침이 없이 바로 행정소송을 제기하여 보상금 지급 청구를 하는 것도 가능합니다.(대법원 2019. 4. 23. 선고 2018두55326 판결)
그런데 재개발사업으로 인한 보상금은 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 참조), 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리이고, 따라서 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 합니다.
한편 주거이전비 보상청구권은 그 요건을 충족하는 경우에 당연히 발생하는 것이므로 주거이전비 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에 규정된 당사자소송에 의하여야 합니다. 다만 세입자의 주거이전비 보상에 관하여 재결이 이루어진 다음 세입자가 보상금의 증감 부분을 다투는 경우에는 토지보상법 제85조 제2항에 규정된 행정소송에 따라, 보상금의 증감 이외의 부분을 다투는 경우에는 같은 조 제1항에 규정된 행정소송에 따라 권리구제를 받을 수 있습니다.(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 등 참조).
5. 결론 - 재개발 세입자의 권리 행사에 소홀함이 없어야
이처럼 재개발구역 내 세입자가 주장할 수 있는 보상금은 그 요구 절차 및 요구 조건이 까다롭고 법령의 해석이 필요한 경우가 많습니다. 이 때문에 재개발구역 내 세입자들은 아무런 보상 없이 재개발 구역에서 나와 다른 곳으로 이사를 하면서 많은 재산상 손실을 보게 됩니다. 따라서 재개발사업에 있어 세입자가 주장할 수 있는 보상금은 그 형태 및 범위가 다양하기 때문에 자기가 처해있는 상황을 면밀히 상펴 조합에 적극 주장해야 할 필요가 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 2. 25.
부동산 전문 변호사 문석주
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