건물 완공 후 하자를 이유로 공사대금 지급거절 가능성은
하자로 인한 손해배상과 공사대금의 상계
Q : 건축업자와 전원주택 부지에 주택을 건축하기로 하는 공사도급계약을 체결하였습니다.
공사업자와의 분쟁으로 공사대금 중 일부를 지급하지 않고 있던 중에 완공 이후 10년이 도과하였는데 공사 부실로 인해 하자가 발생한 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.
공사업자의 공사대금에서 하자로 인한 금액의 상계를 주장할 수 있을까요?
A :
1. 건축공사에서 수급인의 하자담보책임
건물 공사도급계약을 체결하고 완공된 건축물에 하자가 존재하는 경우 도급인은 수급인에 대해 하자의 보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.(민법 제667조) 즉 건축공사를 하는 공사업체가 건물을 완공한 후라도 하자가 발견된다면 건물 공사를 도급한 사람은 공사업자에게 하자보수에 필요한 손해배상을 요구할 수 있는 것입니다.
2. 건축공사에서 하자담보책임기간
그런데 건축공사에 있어 영구적으로 하자에 대한 손해배상책임을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 손해배상청구는 일정한 기간 내에만 할 수 있는데 이를 하자담보책임기간이라고 합니다. 일반적인 도급계약에서 하자담보책임 청구기간은 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 해야 하지만 건축물의 경우에는 5년 내지 10년의 기간 동안 하자담보책임을 물을 수 있습니다.(민법 제670조, 제671조)
만약 건축물이 소규모 건축공사가 아닌 경우에는 건설산업기본법이 적용되는데 건설산업기본법에 따르면 공동주택, 종합변원 등 대형공공성 건축물의 경우에는 하자담보책임기간을 별도로(10년, 5년, 1년) 정하고 있습니다. 또한 공동주택(다세대, 연립주택, 아파트)이나 집합건물은 주택법, 집합건물법, 공동주택관리법에서 별도의 하자담보책임기간을 설정하고 있습니다.
이러한 건축물의 민법상 하자담보책임은 제척기간에 해당하되 이는 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니라고 봅니다.(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371판결) 따라서 하자담보책임기간 내에 재판외에서 수급인에게 하자담보책임을 주장하는 의사표시를 한 바 있다면 제척기간 내 권리행사를 한 것이라고 볼 수 있는 것입니다.
3. 공사대금에서 하자로 인한 손해배상금의 상계 가능성
건축주는 완성된 건축물에 하자가 있는 경우 하자보수에 필요한 손해배상에 상당하는 공사대금에 대하여 상계를 주장할 수 있습니다.(민법 제667조 제3항, 제536조) 그런데 문제는 하자담보책임기간 이후에 하자를 발견한 경우입니다. 하자담보책임기간 이후 하자를 발견했다고 하더라도 건축주는 적극적으로 공사업자에게 손해배상청구를 하지는 못하지만 공사업자의 공사대금청구에 대해 소극적으로 상계항변을 할 수 있을지 여부에 대한 문제인 것입니다.
이에 대해 대법원은
"매도인의 담보책임을 기초로 한 매수인의 손해배상채권 또는 수급인의 담보책임을 기초로 한 도급인의 손해배상채권이 각각 상대방의 채권과 상계적상에 있는 경우에 당사자들은 채권, 채무 관계가 이미 정산되었거나 정산될 것으로 기대하는 것이 일반적이므로 그 신뢰를 보호할 필요가 있다.
이러한 손해배상채권의 제척기간이 지난 경우에도 그 기간이 지나기 전에 상대방에 대한 채권, 채무관계의 정산 소멸에 대한 신뢰를 보호할 필요성이 있다는 점은 소멸시효가 완성된 채권의 경우와 아무런 차이가 없다.
따라서 매도인이나 수급인의 담보책임을 기초로 한 손해배상채권의 제척기간이 지난 경우에도 제척기간이 지나기 전 상대방의 채권과 상계할 수 있었던 경우에는 매수인이나 도급인은 민법 제495조를 유추적용해서 손해배상채권을 자동채권으로 해서 상대방의 채권과 상계할 수 있다."(대법원 2019. 3. 14. 선고 2018다255648판결)
라고 판시하면서 하자담보책임기간이 도과한 이후에도 하자로 인한 손해배상채권과 도급계약에 근거한 공사대금채권과의 상계를 인정하였습니다.
위에서 본 사례에서도 설령 건축주가 하자담보책임기간 이후에 하자를 발견했다 하더라도 건축주는 공사업자의 공사대금지급청구에 대해서 하자로 인한 손해배상액을 근거로 상계를 주장할 수 있습니다.(그러나 건축주는 하자담보책임기간 이후에는 당연히 공사업자를 상대로 적극적으로 손해배상청구를 주장하기 어렵습니다)
이처럼 단독주택의 하자와 관련해서는 하자의 책임을 물을 수 있는 기간이 정해져 있고 실제 하자로 인한 손해배상액을 다툴 수 있는 기간도 제한적입니다. 따라서 만약 공사대금 중 일부를 미지급한 부분이 있다면 하자로 인한 손해배상액에 상당하는 금액만큼은 공사업자에게 선지급해선 안되며 상계를 주장하거나 하자의 보수 완료시까지 지급을 미루는 등의 적극적인 대응을 해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 18.
변호사 문석주
