빌라, 상가, 아파트 소유자의 대지지분 취득 방법은?
집합건물과 대지권의 일체성과 대지지분 소유권이전등기
Q : 1980년 대에 A가 처음 ㄱ상가를 분양받았습니다.
그런데 당시 시행사가 아직 대지의 소유권을 취득하지 못한 상태였기 때문에 일단 상가 점포에 대한 소유권만을 이전받게 되었습니다.
이후 여러 소유자들을 거쳐 제가 점포의 소유권을 취득하게 되었으나 대지 지분 소유권을 현재까지 취득하지 못하고 있는 상태입니다.
저는 어떻게 해야 상가 대지의 소유권을 취득할 수 있을까요?
1. 구분건물의 성립
집합건물은 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물(구분건물)로서 사용될 수 있는 1동의 건물로서 구분건물의 집합체입니다. 집합건물에는 다세대주택, 아파트, 상가 등이 있습니다. 구분건물이 성립하기 위해서는 건물이 ① 구조상, 이용상 독립성과 ② 구분행위라는 요건이 갖추어져야 합니다.
최소한 기둥과 지붕, 주벽이 이루어져 각 점포가 구분되어 있다면 구조상·이용상 독립성을 갖추었다고 봅니다.(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608판결)
구분행위란 건물의 각 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서 집합건축물대장이나 집합건물등기가 필요한 것은 아니고 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시된 때에 구분행위가 성립된 것으로 볼 수 있습니다.(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)
즉 분양계약서 상에 각 점포나 세대를 구분하여 분양하는 내용이 표시되어 있거나 건축허가신청상 내용에 점포나 세대의 구분이 인정된다면 건물이 완성되기 전이라도 구분건물이 성립하는 것입니다.
2. 전유부분과 대지 사용권의 일체성과 소유권이전등기청구
대지사용권은 건물의 점포 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 대하여 가지는 권리를 의미합니다. 구분건물이 성립하면 그 때부터 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 됩니다. 구분 건물이 성립하면 규약으로 달리 정하지 않는 이상 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고 만약 대지사용권을 분리하여 처분하는 경우 이러한 처분행위는 무효로서 등기가 말소되어야 합니다.(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결)
간단히 설명하면 집합건물인 상가나 아파트의 전유부분을 취득한 자는 대지지분에 대하여 별도의 소유권등기를 마치지 않는다고 하더라도 일체성의 법리에 따라 대지지분에 대하여도 소유권을 취득하게 되는 것이고 전유부분을 전전 매수하여 소유권을 이전받은 양수인들도 모두 대지지분에 대해 소유권을 취득할 수 있게 되는 것입니다.(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다11668 판결)
결국 집합건물인 상가나 아파트 전유부분의 소유권을 취득하는 자는 집합건물의 전유부분에 대응하는 대지지분에 대해서도 소유권이전등기를 청구할 수 있는데 전유부분의 소유권을 최종취득한 자는 최초 건축주를 상대로 대지지분에 관하여 소유권이전등기청구를 하는 것이 가능합니다.(부동산등기법 제60조, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결)
3. 대지사용권의 시효취득
만약 최초 분양 시행사가 건물 대지의 소유권을 취득하지 못하여 점포 소유자도 시행사에 대해 대지지분의 소유권이전등기 청구를 할 수 없는 경우라면 전유부분의 소유자는 건물 대지에 대한 시효취득을 주장해 볼 수 있습니다.
즉 1동의 건물 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 건물의 대지 전체를 공동으로 점유합니다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 점유에도 적용되므로 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있습니다. (대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469판결)
4. 소유자가 취득할 대지의 지분
점포소유자들이 취득하게 되는 대지의 지분비율은 특별한 대지권 규약이 없는 이상 전유부분의 비율에 따릅니다. 즉 집합건물의 전체 면적에서 전체 전유부분 중 특정 점포 소유자가 소유하고 있는 전유부분의 비율 상당의 면적을 취득할 대지의 지분으로 인정할 수 있는 것입니다.
이처럼 집합건물인 아파트나 상가의 구분소유권만을 보유하면서 대지 지분의 소유권을 보유하고 있지 않은 점포나 세대 소유자들은 최초 건축주인 현재 토지 소유자를 상대로 대지 지분에 관한 소유권이전등기청구를 구하는 것이 가능합니다. 다만 이러한 법리는 1984. 4. 10. 집합건물법이 시행된 이후에 비로소 적용되는 것이므로 집합건물이 성립된 시점 및 소유권이 분리된 시점을 종합적으로 고려하여 대지지분 소유권이전등기 가능 여부를 판단해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 15.
변호사 문석주
