임대차계약기간 종료 이후 임차인의권리금 회수 가능성
상가건물임대차보호법 적용 대상 점포와 권리금 회수 규정 관계
Q : 임차인이 서울에서 보증금 2억 원, 월세 800만 원의 임대차계약을 체결하고 식당영업을 하고 있었습니다.
그런데 임대차계약 기간 종료 후 임차인과 분쟁이 생겨 임대차보증금을 돌려주지 않고 있었고 그러던 중에 식당 영업 양수인이 나타나 종전 임차인은 1억 원에 권리금계약을 체결하였습니다.
이후 임대인인 저에게 권리금계약을 체결한 신규 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나 저는 이미 임대차계약 기간이 종료되었음을 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하였습니다.
결국 종전 임차인은 권리금 계약은 파기되었고 권리금을 회수하지 못하였습니다. 이 때 임차인은 임대인인 저를 상대로 권리금 회수 방해행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까요?
A :
1. 권리금 회수 방해행위 및 임대인의 손해배상책임
상가 임대차법 제10조의 3 규정에 의하면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
이 경우 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 해서는 안되고 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.(상가임대차법 제10조의 4 제1항, 제3항)
2. 임대차계약기간 중 신규임차인을 주선하여 권리금 회수
임차인이 처음 임대차계약을 체결할 당시 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업을 개시했다고 하더라도 임대인이 임대차계약 기간 중 임대차계약을 일방적으로 해지하여 임차인이 재산적 가치를 이용하지 못하게 한 경우 등 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 지게 됩니다.(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결)
즉 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 권리금을 반환할 의무를 부담하는 것은 아니지만 위에서 본 바와 같이 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려고 하는 경우에 정당한 사유가 없는 한 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 해야 합니다.
만약 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않았고 이로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다면 임대인은 임차인에게 그로 인해 발생한 손해를 배상해 주어야 하는 것입니다.
그런데 임차인이 임대인에게 손해배상을 구하는 전제 조건이 되는 것은 바로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선해야 한다는 점입니다. 임대인이 손해배상책임을 지는 것은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않았기 때문이므로- 현저히 고액의 보증금 및 차임 요구 등으로 애초에 신규임차인을 주선할 수 없는 경우는 제외하고- 애초에 신규임차인을 주선하지 않은 임차인에게는 권리금 회수 방해행위가 성립하지 않습니다.
3. 임대차계약 기간 이후에도 보증금을 반환받기 전까지 임대차계약 관계가 존속하는 것으로 볼 수 있는지 여부
여기서 문제는 과연 임대차계약서상 임대차계약기간 이후에도 임대인에게 신규임차인을 주선하여 권리금 회수 주장을 할 수 있을지 여부입니다. 상가임대차법에서는 계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지만 신규임차인을 주선할 수 있는 것으로 규정하고 있어 임대차계약기간 이후에는 임차인이 신규임차인을 주선함에 있어 임대인이 이를 거부하더라도 손해배상책임을 물을 여지는 없어 보이기 때문입니다.
이에 대해 대구고등법원은 상가임대차법 제9조 제2항의 규정에 의하면 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보지만 위 규정은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않으므로 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 보증금액을 초과하지 않은 임대차의 경우에는 임대차계약 기간이 종료되었다고 하더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보아야 한다고 판시한 바 있습니다.(대구고등법원 2018. 8. 4. 선고 2017나21191 판결)
위 규정에 따르면 상가임대차법에서 정하는 보증금액을 초과하지 않은 임대차의 경우에는 임대차보증금 반환 전까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 볼 수 있으므로 임대차계약서상 임대차계약기간 종료 이후에도 보증금이 반환되기 전까지 임차인은 신규임차인을 주선할 수 있고 이에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인 주선을 거절할 수 없게 됩니다.
이와 반대로 상가임대차법에서 정하는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는 임대차계약서상 임대차계약기간 종료 이후에는 신규임차인을 주선할 수 없고 임대인도 계약기간 종료 후에는 신규임차인 주선을 거절할 수 있게 되는 것입니다.
4. 권리금 상당 손해배상액수의 산정
위에서 살펴본 바와 같이 상가임대차법이 적용되는 임대차계약이라면 (계약서상 임대차기간이 종료되었다고 하더라도) 임대인이 보증금을 반환하기 전까지는 신규임차인을 주선할 수 있을 것으로 보여집니다.
그런데 만약 신규임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유없이 신규임차인과의 임대차계약을 거절했다면 임차인은 방해행위에 따른 손해배상으로 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금과 감정절차에 따른 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과하는 금액을 청구하지 못합니다.
따라서 임차인은 임대인의 방해행위에 따라 신규임차인을 주선하지 못했다면 소송을 통해 손해배상을 주장하면서 임대차 종료 당시 권리금을 감정하여 그 감정액과 신규임차인으로부터 지금받기로 한 권리금 중을 비교하여 낮은 금액에 대한 손해의 배상을 주장할 수 있게 되는 것입니다.
이처럼 임차인이 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하는 경우 임대인은 임차인이 주장하는 방해행위가 무엇인지를 구체적으로 확인하여 이에 적절한 대응방법을 주장해야 합니다.
특히 상가임대차법의 적용이 제외되는 임대차계약의 경우에는 권리금 회수 보호가 제한되는 경우가 많으므로 이러한 내용을 면밀히 살펴 임대인으로서 손해배상 소송에서 효과적으로 대응해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 29.
부동산전문변호사 문석주
