유치권의 존재를 다투는 경우 주의해야 할 점 3가지
유치권자를 상대로 건물명도나 유치권부존재소송을 제기하는 경우
Q : 채무자의 건물에 경매를 신청했습니다. 그런데 경매신청 건물에서 공사업자들이 건물 공사대금을 피담보채무로 하는 유치권을 행사하고 있습니다. 미지급 공사대금은 소액임에도 공사업자들은 건물 전체에 대한 인도를 거부하고 있습니다. 이처럼 공사업자들이 일부 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사하는 경우 유치권를 없애기 위해 주의해야 할 점에는 어떤 것들이 있을까요?
A :
1. 유치권의 성립요건
경매사건이나 명도사건에서 가장 문제되는 것은 바로 유치권입니다. 유치권은 등기부에 공시되는 것이 아니기 때문에 제3자의 입장에서는 유치권이 존재하는지 여부에 대해서 명확히 확인하는 것이 어렵기 때문에 유치권 존부 문제가 법원에서 자주 다투어 지는 것입니다. 일반적으로 유치권은 공사업자가 공사대금을 지급받지 못한 경우 권리를 행사하는 것이 일반적입니다.
유치권의 성립요건이자 존속요건은 유치권 대상 부동산을 점유하는 것입니다. 공사업자가 부동산의 점유를 상실하거나 부동산의 배타적인 점유를 포기하는 경우 그 즉시 유치권은 소멸하게 되고 더 이상 채권자는 채당 부동산에 관하여 유치권의 존속을 주장할 수 없습니다.
2. 유치권자의 피담보채무 부존재 입증
실제 공사업자가 지급받지 못한 공사대금채무가 있고 그 공사대금채무로 유치권을 행사하는 것이 정당하다고 하더라도 유치권의 소멸을 주장하는 쪽은 구체적인 공사대금채무액이 얼마인지 여부를 밝혀야 할 필요가 있습니다.
설령 유치권의 존재가 인정된다 하더라도 유치권자는 담보되는 공사대금채무를 변제받으면 점유를 풀고 부동산을 반환해야 합니다. 따라서 공사업자가 주장하는 피담보채무액이 얼마로 확정되는지에 따라 유치권의 소멸을 주장하는 쪽은 실제 입증된 피담보채무액만을 변제하고 소유권을 이전받을 수 있게 되는 것입니다.
대법원도 경매절차에서 유치권을 신고한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있으므로 심리 결과 상대방이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 구체적인 금액을 밝혀 판결을 해야 한다고 판단한 바 있습니다.(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결, 대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다221553 판결)
3. 유치권자의 피담보채무와 부동산 사이에의 견련성 부존재 입증
또한 유치권이 성립하기 위해서는 공사대금채무와 점유하고 있는 부동산 사이에 견련성이 있어야 합니다. 즉 공사대금채무가 점유하고 있는 건물 또는 토지 공사와 관련된 것이어야 한다는 것입니다.
대법원도 건물신축공사대금채권과 토지 사이의 견련성과 관련하여 건물 신축공사를 한 공사업자는 토지나 완성되기 전 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 보면서 공사대금채무는 유치권을 주장하는 부동산에 관하여 발생한 것이어야 한다는 점을 분명히 하였습니다.(대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정)
이에 따라 유치권의 부존재를 주장하는 쪽은 유치권자가 유치권의 공사대금채무라고 주장하는 채무의 성격을 면밀히 살펴 해당 공사대금이 건물이나 토지에 대한 것이 아니라는 점을 주장, 입증하는 것이 필요할 것입니다.
4. 유치권자가 점유하고 있지 않은 부분의 유치권 배제 입증
앞서 본 것처럼 유치권이 성립하려면 유치권자는 유치권이 성립하는 부분을 정당하게 점유하고 있어야 합니다. 즉 점유 범위에서 제외된 부분은 유치권이 성립되지 않습니다.
건물이나 토지에서 유치권자가 일부분 만을 점유하고 있음에도 부동산 전체에 대한 유치권을 주장하는 경우 유치권 소멸을 주장하는 측에서는 유치권이 불성립하는 부분을 입증하여 유치권자가 배타적으로 점유하고 있지 않은 부분은 유치권의 범위에서 제외되어야 한다는 주장을 해야 합니다.
대법원도 채권자가 점유하고 있지 않은 부분에 대하여는 유치권이 존재하지 않는다는 판결을 해야 한다고 판단한 바 있습니다.(2020. 10. 15. 선고 2017다204032판결)
결국 유치권의 소멸을 주장하는 측은 유치권의 전부 소멸이 인정되지 않는다고 하더라도 견련성이 인정되지 않거나 점유하지 않고 있는 부분이 있다면 해당 부분에 한해서는 유치권이 존재하지 않는다는 주장 및 입증을 해야 하고 법원도 구체적으로 유치권이 존속하는 범위를 구체적으로 검토하고 판결을 해야 하는 것입니다.
이처럼 유치권의 소멸을 주장하는 측은 소송에서 피담보채무의 종류, 채무액, 유치권자가 점유하고 있는 부동산 범위 등을 면밀하게 조사하고 검토하여 유치권의 성립을 최소화할 수 있는 모든 주장을 해야 합니다.
단순히 유치권이 성립하지 않는다는 주장만을 할 뿐 구체적인 피담보채무액이나 유치권 존속 범위를 다투지 않는다면 유치권 부존재 확인의 소에서는 전부 패소를 할 위험이 높고 이후 유치권자와의 협상 과정에서도 불리한 위치에 높일 수밖에 없습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 4. 1.
문석주 변호사
