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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Apr 03. 2021

건축이 불가능하다는 사정이 매매계약 해제 사유가 될까?

토지매매계약에 있어 건축이 불가능한 사정과 매매계약 해제

Q : 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 매매대금을 지급받고 소유권을 넘겨 주었습니다.

그런데 매수인은 갑자기 토지의 용도계획 및 도시계획결정 상의 제한으로 인해 주택의 신축이 불가능하다는 이유로 매매계약의 해제를 주장하기 시작했습니다.

주택 신축이 불가능한 토지라는 이유로 매수인이 매매계약을 해제하고 매매대금의 반환을 주장하는 것이 부당한 것 아닌가요?

A :

1. 건축이 불가능한 토지라는 사정이 부동산의 하자에 해당하는지 여부

원칙적으로 매매 목적의 토지 상에 건물을 건축할 수 없는 법률상의 장애가 있다는 사정만으로는 토지에 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하였다고 볼 수는 없는 것입니다.

다만 매도인이 매수인에게 토지에 관하여 건물을 건축할 수 있다는 점을 보증하였거나 이러한 장애가 없을 것을 전제로 매도하였다고 볼 수 있는 경우 이는 건축을 목적으로 한 매매계약으로 보아 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능하다는 법률적 장애가 매매목적물의 하자에 해당된다고 볼 수 있습니다.(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결)

결국 건축이 불가능한 토지라는 점을 부동산의 하자로 주장하기 위해서는 매매계약이 건물 건축을 목적으로 한 것이라는 점을 입증해야 합니다. 건물 건축을 목적으로 하는 매매계약이라는 점이 입증되려면 실제 토지 매매계약서 상에 건물을 건축할 수 있다는 점을 매도인이 보증한다는 문구나 이 사건 매매계약이 토지에 건물을 신축하는 목적으로 이루어지는 것이라는 사항이 충분히 기재되어야 합니다.

만약 이러한 사정들이 매매계약서에 전혀 기재되어 있지 않다면 매수인은 토지에 건축이 불가능하다는 점을 이유로 매매계약의 해제를 주장할 수 없습니다.

2. 건축 불가능이 부동산의 하자에 해당하는지 여부를 판단하는 시점

실제 건축을 목적으로 하는 토지 매매계약이라고 하더라도 건축이 불가능한 사정이 있어 토지에 하자가 존재하는지 여부는 매매계약 당시를 기준으로 판단해야 합니다. 즉 매매계약 체결 이후 도시계획변경결정이나 새로운 공법상의 제한이 발생했다고 하더라도 이러한 부동산의 하자는 매매계약 당시에 존재하던 제한이 아니기 때문에 매도인이 책임져야 할 하자에 해당하지 않습니다.

즉 소유권 이전 후 건축이 불가능해졌다는 후발적인 사정변경만으로는 매매계약을 해제하고 매매대금의 반환을 구하는 주장을 할 수 없는 것입니다.

3. 건축이 불가능하다는 점을 고지하지 않았거나 착오했다는 이유로 매매계약을 취소할 수 있는지 여부

건축을 목적으로 하는 토지 매매계약이라는 점을 매매계약서에 명시하였다면 매도인에게는 이 사건 토지에 관하여 건축상의 제한을 설명하거나 고지해야 할 의무가 발생합니다.

고지의무가 있음에도 건축상의 중대한 제한 사항에 대해 고지하지 않았다면 매수인은 매도인의 부작위 기망을 이유로 매매계약의 취소가 가능합니다. 뿐만 아니라 매수인은 계약서상 서로 합의한 건축 목적 매매계약에 있어 건축이 가능하다는 점에 대한 중대한 착오가 있었다는 이유로도 매매계약 취소를 구할 수 있습니다.

하지만 매매계약서상 건축을 목적으로 하는 매매계약이라는 점이 명시적, 묵시적으로 기재되어 있지 않다면 기망이나 착오를 이유로 매매계약을 취소하는 것도 불가능합니다.

이처럼 토지매매계약에 있어서 매도인이 해당 매매계약이 건물 건축을 목적으로 하는 것이라는 점을 상호 합의하거나 건물 건축 가능성을 보증하지 않았다면 매매계약 해제를 수용하거나 매매대금을 반환해야 할 의무가 발생하지 않습니다. 특히 일반적으로 중대한 하자 없이 체결된 매매계약은 법원을 통해 취소되거나 해제되는 것이 쉽지 않습니다.

따라서 토지 매매계약을 체결한 매도인은 매수인이 건물 건축이 불가능하다고 주장하며 매매대금의 반환을 주장한다 하더라도 매수인 주장의 부당성을 면밀히 살펴 적절한 법적 대응을 해야 할 것입니다.

이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.