지적도, 대장상 오류가 있는 경우 국가손해배상 가능성
대장상 면적이 축소정정된 경우 국가손해배상청구
Q : 토지 개발을 위해 임야 600평을 매수하였습니다.
그런데 이후 행정청은 임야의 실제면적이 500평임에도 불구하고 그 면적이 잘못 표시되었음을 발견하고 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조에 따라 임야대장의 면적을 500평으로 정정하였습니다.
이 경우 임야의 면적이 600평으로 믿고 토지를 매수한 저는 매도인이나 국가를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요?
A :
1. 대장 및 지적도 상에 착오가 있는 경우 정정
지적도, 토지대장, 임야대장 등이 착오로 잘못 작성된 경우 행정청은 공간정보관리법 제84조에 따라 지적소관청은 직권으로 대장이나 지적도상 표기를 정정할 수 있습니다. 그런데 정정 전 착오로 작성된 지적도, 토지대장 등 지적공부상의 기재를 기초하여 마쳐진 소유권이전등기는 지적공부의 기재에도 불구하고 착오로 기재된 부분을 제외한 정당한 토지만을 표상합니다.(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결)
2. 국가의 착오 정정으로 매수한 토지 면적이 줄어든 경우 국가에 대한 손해배상청구
토지의 면적을 지적공부에 등록시 공무원의 착오로 실제 면적보다 많은 면적이 등록되었다가 지적공부의 정정으로 공부상 면적이 줄어든 경우, 그 공부상 감소된 면적은 실제로는 그 대지에 관하여 인정되지 않는 면적인데 절차상의 실수로 잘못 기재하여 공부상으로만 존재하던 것입니다.
따라서 이를 정정한 것은 그 토지에 관하여 실제로 존재하는 면적으로 바로잡은 것에 불과한 것이므로 이로 인해 토지 소유자가 공부상 감소된 면적만큼 실제로 토지를 상실하였거나 또는 당연히 취득하였어야 할 토지를 취득하지 못한 것은 아니며,
토지 소유자가 그 토지를 매수할 당시 단위면적을 기준으로 매매대금을 산정함으로써 그 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 그 지적공부의 정정으로 인해 손해가 발생했다고 볼 수 없습니다.(대법원 1996. 11. 15. 선고 96다34702 판결)
따라서 일반적으로 토지 지적도, 대장상의 오류로 인해 토지의 면적이 줄어든 손해를 입은 토지 소유자는 애초에 공부상으로만 존재하던 토지 부분을 실제로 매수하였다고 볼 수는 없는 것이어서 국가에 대해 지적공무원의 고의 또는 과실을 근거로 국가손해배상을 구하기는 어려운 것입니다.
3. 수량지정매매와 매도인에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지 여부
국가에 대해 손해배상을 청구하지 못한다면 면적 기재가 잘못된 토지를 매도한 매도인에 대해서는 손해배상을 구할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
이에 대해서는 토지의 매매에 있어 설령 목적물을 지적공부상 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 이에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정했다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 수량을 지정한 매매라고 할 수 없는 것이고 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라고 할 수 없습니다.(대법원 1993. 6. 25. 선고 92다56674판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결)
따라서 단순히 평당 토지 시세에 공부상 면적을 곱하여 매매대금을 산출하였다는 사정만으로는 그것이 매수토지의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과한 것으로 볼 수밖에 없고 수량을 지정한 매매로 보기 어려우므로 매도인을 상대로 공부상 면적이 줄어들었다는 이유로 손해배상을 구할 수는 없는 것입니다.
이처럼 대장이나 지적도의 정정에 따라 면적이 줄어드는 경우는 흔한 경우가 아닙니다. 그런데 만약 지적 소관청의 착오로 잘못 기재된 공부상의 면적 기재나 경계가 잘못되었다고 하더라도 이러한 사정만으로 토지 소유자는 국가에 손해배상을 청구할 수 없고 대장상 기재를 믿고 매도한 전 토지 매도인을 상대로도 역시 면적 부족을 이유로 손해배상을 구할 수는 없다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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2021. 4. 5.
변호사 문석주
