무이자 대출제공 약정 위반과 분양계약 해제 가능성
중도금 무이자 대출약정 불이행과 분양계약 해제 주장
Q : 오피스텔 시행사와 1개 호실에 대하여 분양공급계약을 체결했고 계약금을 납입하였습니다.
그런데 공급계약 당시 시행사는 무이자 대출을 주선해 주는 것으로 약정하였음에도 실제 무이자 대출이 이루어지지는 않았습니다.
이 경우 저는 무이자 대출 알선의무 불이행을 이유로 시행사와의 분양공급계약 해제를 주장할 수 있을까요?
A :
1. 분양공급계약을 해제할 수 있는 사유
분양공급계약도 계약인 이상 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 합니다.
만약 상대방이 이행하지 않은 채무가 주된 채무가 아닐라 부수적인 채무에 지나지 않는다면 상대방에게 채무불이행에 따른 손해배상청구를 할 수 있는지 여부를 별론으로 하고 계약 자체의 해제를 구할 수는 없습니다.(대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결)
분양공급계약에서도 마찬가지입니다. 분양공급계약에서 소유권이전등기의무 및 매매대금 지급의무 등 주된 의무 위반이라고 인정되는 경우에는 상대방의 채무불이행을 이유로 분양공급계약을 해제할 수 있지만 일부 경미한 하자난 미시공 등의 사유만으로는 분양공급계약의 해제까지 주장할 수는 없는 것입니다.
2. 중도금 무이자 대출 알선의무를 이행하지 않았다는 사정으로 오피스텔 분양공급계약을 해제할 수 있는지 여부
최근 오피스텔 분양 사업이 활발하게 이루어지고 있는데 분양대행사에서는 오피스텔 분양을 유인하기 위해 수분양자들을 상대로 중도금 무이자 대출을 약속하곤 합니다.
그런데 대부분의 경우 실제 금융기관에서 무이자 대출을 해주는 것은 아니고 시행사나 분양대행사가 중도금 이자를 대신 내주는 것이 일반적입니다. 즉 실제 무이자 대출은 아니지만 중도금 대출이자를 시행사나 분양대행사가 대신 지급하므로 수분양자가 대출이자를 지급하지 않는 구조인 것입니다.
그런데 수분양자가 대출이자가 발생한다거나 시행사가 대출이자를 지급하지 않는다고 하여 분양공급계약을 해제할 수 있는지 여부는 무이자 대출 제공의무가 분양공급계약상 시행사의 주된 의무에 해당하는지 여부에 따라 결정됩니다.
이와 관련하여 시행사가 무이자 대출을 제공하지 않는다고 하더라도 수분양자가 개인적으로 대출을 받아 이자 발생부분은 시행사에게 청구할 수 있는점, 만약 중도금 무이자 대출이 이루어지지 않아 중도금을 지급하지 못한다고 하더라도 시행사를 이를 근거로 분양공급계약을 해제하는 것은 불가능 한 점 등을 고려하면
무이자 대출 제공 의무가 분양공급계약상 주된의무에 해당한다고 보기 어렵고 결국 무이자 대출 제공이 이루어지지 않았다고 하여 분양공급계약의 해제를 주장하는 것은 어렵다고 보아야 합니다.(울산지방법원 2020. 11. 19. 2020가단100412, 2020가단697 판결)
3. 분양공급계약서 작성에 신중해야
길거리를 지나가는 중 무심결에 분양대행사 사무실에 들어가 분양계약서에 서명하는 경우가 상당히 많습니다. 분양계약서에 서명한 이후부터 분양계약에 구속되고 임의로 분양계약을 해제하거나 취소할 수 없다는 사실은 전혀 인지하고 있지 못합니다. 분양계약은 몇 억이나 되는 돈이 들어가는 계약이므로 단순히 길거리를 지나가면서 체결할 수 있는 성질의 계약이 아닙니다. 신중히 고민해보고 수익성을 검토해 본 후에야 비로소 체결해야 하는 중요한 계약인 것입니다.
이러한 사실을 나중에야 인지하고 분양계약을 해제하거나 취소하려 하지만 법원은 일반적으로 계약의 구속력을 엄격하게 인정하여 특별한 사정이 없는한 분양계약의 해제를 인정해 주는 것에 인색합니다.
결국 상가나 오피스텔의 분양공급계약은 충분한 검토를 거쳐 신중히 진행해야 합니다. 특히 계약 체결 후에는 이를 마음대로 무를 수 없다는 점을 충분히 인식해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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2021. 4. 7.
