유치권 소송 중 부동산 소유자가 변경된 경우
유치권의 시효소멸과 유치권부존재확인소송
Q :
근저당권이 설정되어 있는 건물을 매수하였습니다. 그런데 해당 건물에는 공사업자가 전소유자에 대한 미지급 공사대금을 주장하며 유치권을 행사하고 있었고 이후 근저당권자는 해당 건물에 대해 경매를 신청했습니다.
나중에 검토한 결과 공사업자의 공사대금이 시효로 소멸하였다는 점을 확인하였고 이후 공사업자에 대해 유치권부존재확인소송을 제기하였습니다. 그런데 재판 진행 중 건물이 제3자에게 낙찰되었습니다.
이 경우 제기된 유치권부존재확인소송을 어떻게 되는 것인가요?
A :
1. 피담보채권 소멸시효에 따른 유치권의 소멸
일반적으로 유치권은 공사대금을 받지 못한 공사업자들이 공사 중인 건물에 대해 점유하면서 공사대금 지급을 요구할 때 행사됩니다. 그런데 공사대금채권에 대해 유치권을 행사한다고 하더라도 유치권의 피담보채권인 공사대금채권의 시효진행에는 아무런 영향을 미치지 못합니다.(민법 제326조)
즉 공사대금채권은 행사가능시기(일반적으로 건물 준공시점 또는 소유권보존등기시점)로부터 5년 내에 채무자를 상대로 소송을 제기하거나 가압류를 하는 등 권리를 행사하지 않으면 시효로 소멸하여 더 이상 공사대금채권을 행사하지 못하고 공사대금채권에 근거한 유치권 역시 주장하지 못하는 것입니다.
특히 공사대금채권의 시효 중단을 위한 소제기나 권리주장은 공사대금채권의 채무자를 상대로 해야 하는 것이지 채무자가 아닌 제3자를 상대로 제기하는 가압류나 소제기 만으로는 공사대금채권의 시효가 중단되지 않습니다.
따라서 시효를 중단시켜야 한다는 사실을 간과한 채 유치권을 주장하는 경우 유치권의 부존재를 주장하는 측은 공사대금채권의 시효소멸을 근거로 유치권이 소멸했다는 항변을 할 수 있는 것입니다.
2. 채무자, 부동산 소유자, 근저당권자 등의 유치권부존재확인소송
이처럼 유치권이 존재하지 않음에도 유치권을 주장하는 자가 있는 경우 유치권을 주장하는 건물의 근저당권자나 소유자는 부동산의 경매절차에서 유치권이 주장됨으로서 낮은 가격에 입찰이 이루어져 배당액이 줄어들 위험이 있으므로 유치권을 주장하는 자를 상대로 유치권의 부존재 확인을 구할 수 있습니다.(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409판결, 대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결)
유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 유치권이 존재하지 않는다는 판결을 받고 이를 경매법원에 제출하면 부동산 입찰자들은 유치권이 존재하지 않는 부동산이라는 것을 확인하는 상태에서 입찰을 하는 것이기 때문에 정상가격으로 입찰이 이루어질 수 있기 때문에 채무자나 저당권자에게 유치권 부존재 확인을 구할 당사자 적격이 있다고 보고 있는 것입니다.
3. 경매절차에서 유치권이 신고되었음에도 부동산이 낙찰된 경우 유치권부존재확인소송 가능성
그런데 경매절차에서 유치권이 주장되었으나 소유부동산 또는 담보목적물이 매각되어 그 소유권이 이전되어 소유권을 상실하거나 근저당권이 소멸하였다면 이미 낙찰이 이루어졌기 때문에 유치권 부존재를 구할 법률상 이익이 소멸한 것으로 볼 수 있기 때문에 유치권부존재확인 소송을 제기할 수 없거나 소송중이라고 하더라도 확인이 이익이 없어 각하됩니다.(대법원 2020. 1. 16. 선고 2019다247385 판결)
4. 경매절차에서 유치권이 신고되지 않았고 이후 부동산이 낙찰된 경우 유치권 부존재 확인소송 가능성
반면에 경매절차에서 유치권자가 유치권을 신고하지 않아 유치권 존재 여부가 경매기록에 현출되지 않은 경우에는 담보목적물이 매각되어 그 소유권이 이전됨으로써 근저당권이 소멸하였더라도 채권자는 유치권의 존재를 알지 못한 매수인으로부터 위 각 규정에 의한 담보책임을 추급당할 우려가 있고 위와 같은 위험은 채권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 채권자인 근저당권자로서는 위 불안을 제거하기 위하여 유치권 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있게 됩니다. 다만 채무자가 아닌 경매대상 부동산의 소유자는 담보책임을 부담하지 않으므로 유치권의 부존재를 구할 법률상 이익이 없습니다.(대법원 2020. 1. 16. 선고 2019다247385 판결)
따라서 경매절차에서 유치권이 신고되지 않않고 이러한 부동산을 매수인이 낙찰받은 경우라면 추후 매수인은 채무자나 저당권자에게 담보책임을 물을 수 있으므로 채무자나 저당권자가 유치권부존재 확인소송을 제기할 수 있으나 채무자 아닌 부동산 소유자는 아무런 책임을 부담하지 않으므로 유치권의 부존재를 구할 수 없는 것입니다.
이처럼 유치권 부존재 소송에서는 유치권의 소멸 여부 및 유치권부존재확인 소송을 제기할 이익이 있는지 여부가 중요하게 다투어 지므로 유치권부존재확인 소송 가능성을 면밀히 검토하여 소송에 임해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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2021. 4. 9.
문석주 변호사
