토지 임대 후 임대목적으로 사용불가능한 경우 계약해지
임대계약 후 임대 목적 이용이 불가능해진 경우 계약 파기 가능성은?
Q : 임시 가건물 건축 목적으로 토지를 보증금 2억 원, 연차임 5,000만 원, 임대기간 5년으로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 건축을 위해 이후 관할시청에 가설건축물 축조신고를 하였으나 반려 통보를 받았고 최종적으로 토지에 임시 가건물을 설치하는 것이 불가능하게 되었습니다.
이에 저는 토지 임대인을 상대로 임시가건물 건축은 임대차계약의 성립 기초가 된 사정인데 토지에 임시가건물의 건축이 불가능하므로 사정변경을 이유로 해지통보를 하였습니다.
이에 대해 토지 임대인은 임대차계약 해지를 인정할 수 없다고 다투고 있습니다.
임시가건물 신축 불가에 따른 임대차계약 해지가 가능한 것인가요?
A :
1. 임대차계약의 해지 또는 해제
일반적으로 상가나 토지 임대차의 경우 임차인이 부동산 소유자에게 임료를 지급하면서 임차를 하는 목적은 해당 부동산을 목적에 맞게끔 사용, 수익하기 위해서입니다. 그런데 임대차계약 당시 의도했던 임대차 목적이 추후 임대차 개시 시점이나 임대차기간 중 달성이 불가능해지는 경우가 있습니다.
이처럼 임대차계약을 체결한 후 임대차 개시전 또는 개시 후라도 임대차 목적을 달성하기 어렵거나 임대인이 임차인으로 하여금 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 이행을 제대로 하지 않는 경우에 원칙적으로 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지 하고 임대차 계약의 효력을 소멸시킬 수 있습니다.
2. 임대차계약 당시 전제되어 있는 사정
임차인이 임차목적을 달성하기 어렵다는 이유로 임대차계약의 해제, 해지, 무효를 주장하기 위해서는 먼저 임차인의 임차목적이 임대차계약에 편입되어 임대인과 임차인 상호간 전제되어 있어야 합니다. (대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다201785 판결)
즉 임대차계약 체결 당시 임대인은 임차인의 임대차목적에 상호 명확히 인지하고 있어야 하는 것입니다. 위 사례와 같은 토지 임대차의 경우에도 임차인은 토지를 임차하여 건축목적 뿐만이 아니라 경작, 주거 등 다양한 용도로 사용할 수 있기 때문에 일반적으로 임대인으로서는 임차인이 어떤 목적으로 임차를 하였는지 정확히 알지 못합니다.
결국 임대차계약 당시 임대차 목적이 상호간에 전제되어 있었다는 사실을 명확히 입증하려면 임차인의 입장에서는 임대차계약서에 "~ 목적으로 임차하는 임대차계약이다."라는 등으로 그 구체적인 목적을 기재하는 것이 좋습니다.
3. 임대차 목적 달성 불가능의 귀책사유
위처럼 상호간 임대차계약 목적이 전제되어 있는 상태에서 임대차계약 이후 임차인이 건축을 하지 못하거나 경작을 하지 못하는 등의 목적 달성이 불가능한 사정에 임대인의 귀책사유가 있는 경우 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인으로서는 임차인이 임대목적을 달성할 수 있도록 임대목적물을 유지, 보수할 책임이 있는데 임대인의 귀책사유로 임차인이 임대차 목적 달성이 불가능해 진다면 당연히 이에 따른 책임도 져야 하기 때문입니다.
임대인의 귀책사유가 있는 사례로는 임대인이 임대목적 달성에 관하여 설명한 사실에 기망한 내용이 있는 경우, 임대인이 임대목적 달성에 관하여 책임지겠다고 약속한 경우 등이 있습니다. 임대인이 임대차 계약 과정에서 사실과 다르게 설명하였거나 기망하였다고 인정되는 경우에 임대차 목적 달성 불가능은 임대인의 귀책사유로 보아 임대차계약의 해제를 인정할 수 있는 것입니다.
4. 사정변경에 따른 임대차계약 해지
그런데 문제는 임대차 목적 달성 불가능에 관하여 상호간에 아무런 귀책사유가 없는 경우입니다. 임대인과 임차인 모두 임대차계약 체결 당시 임차인의 임대차 계약 체결 목적에 대해 잘 알고 있었으나 추후 임대차 목적 달성이 불가능한 사정이 발생한 경우 임차인은 임대인에게 귀책사유가 없더라도 임대차계약을 장래를 향해 해지할 수 있는지가 문제되는 것입니다.
이에 대해 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다.(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016, 249557 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결)
즉 임대차계약서상 임대목적을 명시한 경우 이후 임차인이 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없게 되었고 임대차계약을 그대로 유지하는 것이 임대인과 임차인 사이에 중대한 불균형을 초래한다면 임차인은 임대인에게 귀책사유가 없음에도 불구하고 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.
이처럼 일단 임대차계약이 체결된 이후에는 임대목적 달성 불가능함이 명확한 경우에만 사정변경을 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있는 것이며 단순히 기대했던 사용, 수익을 일부 달성하지 못했다는 사정만으로 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 앞서 설명드린 바와 같이 임대차계약 체결과정에서 임대인의 기망이 개입된 경우에는 임차인은 당연히 임대인의 기망을 근거로 임대차계약을 취소하거나 해제하는 것은 가능할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 4. 13.
문석주 변호사
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