선순위 가등기가 있는 부동산에 대한 경매와 담보책임
선순위 가등기가 존재하는 부동산에 대한 경매절차 진행
Q : 선순위 가등기가 있는 부동산의 경매절차에 입찰하여 부동산을 매수하였습니다.
매각결정에 따라 매각대금 납부 후 소유권이전등기를 하였는데 이후 선순위 가등기권자는 가등기에 기한 본등기 신청을 하였고 이에 따라 저의 소유권이전등기가 직권말소되었습니다.
이 경우 저는 매각대금에 대한 손해를 어떻게 보상받을 수 있을까요?
A :
1. 선순위 가등기 있는 부동산에 대한 경매절차
가등기가 있는 부동산은 종종 경매대상이 되기도 합니다. 그런데 가등기가 존재한다고 해서 가등기가 있는 부동산에 대한 경매신청이 불가능한 것은 아닙니다. 특히 가등기가 저당권이나 전세권 이후의 후순위인 경우에는 경매절차를 거쳐 매각된다면 가등기는 말소될 운명에 있는 것이므로 경매를 진행함에 있어 아무런 영향이 없습니다.
문제는 최선순위 가등기입니다. 선순위 가등기는 경매절차를 거쳐 부동산이 매각되더라도 소멸하지 않고 매수인에게 이전되는 것이 원칙입니다. 다만 경매절차에서 가등기가 담보가등기라는 점이 인정된다면 해당 가등기는 저당권과 유사하게 보고 매수인이 매수하면 소멸될 수 있습니다.
선순위 가등기이면서 담보가등기가 아닌 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기라면 가등기는 매수인에게 이전되는데 가등기가 경매 매수인에게 이전된다고 해서 경매절차가 일단 정지되어야 하는 것은 아닙니다.(대법원 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정)
다만 경매실무에서는 선순위 순위보전가등기가 있는 경우 추후 경매절차가 취소되거나 복잡해질 염려가 있기 때문에 경매개시결정 후 가등기의 성격이 밝혀지거나 말소될 때까지 경매절차를 중지하는 경향이 있습니다.
2. 선순위 가등기 있는 부동산에 대한 경매절차 진행 중 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우
앞서 설명드린 바와 같이 선순위 순위보전 가등기가 있다는 사정만으로 경매절차가 당연히 정지되거나 취소되는 것은 아닙니다. 다만 경매절차 진행 중 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 문제가 발생합니다.
부동산에 대한 경매절차 진행 중 제3자 명의로 선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어진다면 그때부터 경매는 채무자 재산이 아닌 부동산에 대한 것으로 변경되므로 민사집행법 제96조에 따라 법원은 강제경매의 절차를 취소해야 합니다.(만약 집행법원이 가등기에 기한 본등기가 마쳐졌음에도 강제경매절차를 취소하지 않을 때에는 민사집행법 제16조에 정한 집행에 관한 이의를 통해 불복을 신청할 수 있습니다)
3. 선순위 가등기 있는 부동산에 대한 경매절차 진행 중 입찰하여 매각허가 결정을 받았고 아직 대금을 납부하지 않던 중에 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우
매각기일에 선순위 가등기 있는 부동산에 대해 입찰하여 최고가 매수인으로 결정된 상태에서 대금 납부 전 본등기를 마친 경우 집행법원은 역시 민사집행법 제96조에 의해 강제경매절차를 취소하고 매수인에게 입찰보증금을 반환해야 합니다.
4. 경매절차에 입찰하여 매각허가결정을 받았고 대금을 모두 납부하였지만 배당이 이루어지지 않은 상태에서 본등기가 마쳐진 경우
선순위 가등기 있는 부동산에 대해 입찰하여 최고가 매수인으로 결정되고 매각대금을 납부하였는데 이후 배당이 이루어지기 전에 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있습니다.(대법원 1997. 11. 11. 자 96그 결정)
5. 경매절차에 입찰하여 매각허가결정을 받았고 대금을 모두 납부한 후 배당까지 이루어진 경우 매수인의 권리구제방법
소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기를 마침으로서 일단 취득한 소유권을 상실하기 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능했던 것이 아니므로 민사집행법 제96조에 따라 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을 수는 없다 할 것입니다.
그러나 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있습니다.(대법원 1997. 11. 11. 자 96그 결정)
6. 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐에 따라 매수인이 채무자 또는 배당채권자들에게 청구할 수 있는 담보책임의 내용
가등기에 기한 본등기가 마쳐짐에 따라 경매절차에서 부동산을 매수한 매수인이 민법 제578조, 제576조를 유추적용에 따른 담보책임을 청구할 때 경매절차에서의 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자가 변제 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 경매대금의 반환을 구하거나 손해배상청구를 할 수 있는 것이지 계약을 해제함이 없이 채무자나 배당채권자들에게 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106판결)
이처럼 선순위 가등기가 있는 부동산에 대해서는 경매를 신청하거나 매수를 하는 것에 신중을 기해야 합니다. 채권자나 입찰자 입장에서는 선순위 가등기로 인해 경매절차가 종료된 이후에도 소송이 제기될 가능성이 높다는 점을 염두해 두고 실제 취득할 수 있는 이익을 비교형량하여 경매절차에 임해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 4. 15.
문석주 변호사
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