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by 문석주 변호사 Apr 17. 2021

매수인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 방법

계약갱신요구권과 실거주사유 갱신거절

상담사례

1. 임차인은 2019. 4. 19. 아파트를 보증금 4억 원, 기간 2019. 5. 22.부터 2021. 5. 21.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.

2. 아파트 소유자는 2021. 1. 11. A와 아파트에 관하여 매매계약을 체결하고 매수인 A는 2021. 4. 10. 소유권이전등기를 마쳤다.

3. 임차인은 2021. 2. 15에 아파트 소유자에게 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다고 통지하였으나 매수인 A는 2021. 3. 10. 아파트에 본인이 실거주 할 것이라고 내용증명을 보내면서 퇴거를 요구하였다.

4. 임차인은 계약이 갱신되었음을 주장하면서 퇴거를 거부하였고 이에 매수인 A는 소유권이전등기를 마친 후 2021. 4. 20. 임차인을 상대로 건물명도 소송을 제기하였다.







1. 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권





임차인의 계약갱신요구권은 2020. 7. 31. 신설됨과 동시에 시행되었습니다.(주택임대차보호법 제6조의 3) 

해당 규정은 시행 이후의 임대차계약 뿐만 아니라 시행 당시 존속 중이던 임대차에 대해서도 적용되는 것입니다.(부칙 제2조)



따라서 2020. 7. 31. 이전에 체결된 임대차계약이라 하더라도 2020. 7. 31. 이후 임차인은 1회 임대차계약 갱신을 임대인에게 요구할 수 있는 것입니다. 



임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신되는 임대차계약의 기간은 2년으로 보고 전 임대차와 동일한 조건에서 계약된 것으로 간주됩니다. 다만 차임과 보증금은 5%의 범위 내에서 증감할 수 있습니다.



임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인의 사정에 따라 계약기간 중이라도 언제든지 해지 통지를 할 수 있고 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약을 해지됩니다

즉 임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 임대인만 구속을 받는 것이므로 임차인은 계약 갱신을 한 뒤라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.






  


 



2. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우




임대인은 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 없는 것이 원칙이지만 일정한 사유가 있는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.



임대인의 계약갱신을 거절할 수 있는 주요 사유는 아래와 같습니다.



1) 임차인이 2기 이상의 차임액을 연체한 경우

2) 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

3) 임차인이 주택을 무단 전대한 경우

4) 임차인이 주택을 심각하게 파손하거나 멸실된 경우

5) 임대인이 임대차계약 체결 당시 주택의 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우

6) 도시정비법에 따른 재개발이나 재건축으로 인해 건물을 조합에 명도해야 하는 경우

7) 임대인, 직계비속, 직계존속이 주택에 실거주하는 경우 입니다.



위와 같은 사유가 없다면 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없고 임대인은 보증금과 차임의 5% 범위 내에서의 증액만 주장할 수 있는 것입니다. 




  







3. 임대목적물 부동산이 매매된 경우의 계약갱신청구권





2020. 7. 31. 임차인의 계약갱신청구권이 신설된 후 임대인의 갱신거절 사유로 가장 문제가 되었던 것은 바로 임대인의 실거주 요건입니다. 다른 계약갱신 거절 사유는 객관적인 사유로서 임차인이 즉시 확인 가능하지만 임대인의 실거주 사유는 임대인의 주관적 사유로서 갱신 거절 당시 임차인은 임대인이 실제 실거주하는지 여부를 확인하기 어렵기 때문입니다.



또한 임대인의 실거주 사유와 함께 문제되는 것은 임대목적물이 매매되는 경우입니다. 즉 전세 세입자가 거주하는 부동산의 매매에 있어 부동산 매수인이 실거주 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지가 문제되는 것입니다.




이에 대해서는 임차인이 계약갱신을 청구할 당시의 임대 부동산 소유자가 실거주하는 것이 아니라면 계약 갱신 의사표시 이후 매수인이 실거주를 주장한다 하더라도 계약갱신을 거절할 수 없다는 것이 국토교통부 및 일반 변호사들의 주류적 입장입니다.










4. 매수인이 매매계약을 체결한 후 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 종전 매도인에게 계약갱신 요구를 한 경우





추가로 문제되는 것은 매매계약 체결 후에야 비로소 임차인이 계약갱신요구를 한 경우입니다. 임차인이 계약갱신 요구를 하기 전 매매계약을 체결하였는데 이후 임차인이 계약갱신 통지를 하였다면 여전히 매매계약상 매수인은 실거주 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없는가 하는 점입니다.



이에 대해 임차인의 계약갱신 거절 의사표시 전에 매매계약만 체결되었고 아직 소유권이 매수인에게 이전되지 않았다면 계약 갱신 요구시 소유자는 아직 매도인이라고 할 것이므로 임차목적물의 소유자도 아닌 매수인의 실거주 사유로 임차인의 임대차계약 갱신을 거절할 수는 없다고 볼 수 있습니다.



특히 최근에 이와 유사한 사례에서 수원지방법원의 판결이 나온바 있는데,

법원은 한 발 더 나아가 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다고 하면서 법 시행 직후 임차인이 전소유자와 계약갱신을 하지 않기로 약정했다 하더라도 이러한 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없으므로 퇴거하기로 합의한 임차인이 다시 계약갱신청구권을 행사하더라도 매수인은 실거주 사유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 판시하였습니다.(수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단 569230 판결)






5. 매수인이 본인의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부





정리하면 결국 임대목적물의 소유권이전등기가 이루어지기 전에 임차인이 매도인이자 전소유자에게 계약갱신요구를 한 경우 매도인이나 매수인은 매수인의 실거주 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 보여집니다.



결국 임차인이 있는 부동산을 매도하거나 매수하는 사람 입장에서 매수 후 실거주를 하려면 임차인의 계약갱신요구 전에 매매계약 뿐만 아니라 소유권이전등기까지 모두 마쳐야 합니다. 매수인이 소유권이전등기까지 모두 마친 상태에서는 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 매수인의 실거주 사유로 계약 갱신의 거절이 가능한 것입니다.



최근 이러한 계약갱신청구권 해석에 따라 임차인이 거주하고 있는 부동산의 매매계약의 경우 


1) 계약서 작성시 매매대금을 모두 지급하고 소유권등기를 바로 하는 방법,

2) 계약금만 받고 일단 매수인에게 소유권등기를 넘기면서 중도금 및 잔금에 대한 담보로 매도인이 부동산에 근저당권을 설정하는 방법을



활용하는 경우가 많습니다.



매수인의 계약갱신 거절의 기준을 소유권이전등기 시로 보는 만큼 매수인이 반드시 매수 부동산에서 실거주를 해야한다면 임차인의 계약갱신요구 통지가 있기 전 미리 소유권 등기를 매도인으로부터 이전받는 것이 필요한 것입니다.



반대로 임차인의 경우에는 임대차계약 갱신요구기간(종료 전 6개월)이 시작되자 마자 즉시 계약갱신 요구를 하는 것이 필요합니다. 일단 계약갱신 요구를 하면 임대인이 부동산을 매도하더라도 매수인 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 없으며 오로지 매도인의 실거주 사유로만 갱신을 거절할 수 있습니다.




이처럼 임차인의 계약갱신요구권이 법률에 처음 도입되면서 부동산 거래 과정에서 많은 혼란이 발생하고 있는 것이 사실입니다. 하지만 계약갱신요구권 규정이 제정된 이상 거래 당사자들 입장에서는 법규정의 범위 내에서 가장 효과적인 수단을 강구할 필요가 있으므로 필요한 경우 법률전문가의 도움을 받아 적절하게 계약갱신요구권의 행사 및 거절을 해야 할 것입니다.




이상 문석주 변호사였습니다.





2021. 4. 17.




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