재건축조합의 매도청구권 행사와 소송 중 소유자 변동
재건축 조합의 매도청구권 행사에 따른 절차와 소유자의 대응방법
Q : 재건축조합은 아파트 조합설립인가를 받아 조합설립등기를 마쳤다.
그런데 조합설립과정에서 일부 소유자는 재건축 조합 설립에 대한 동의서를 제출하지 않았다.
이에 재건축 조합은 소유권이전등기 청구 소송을 제기하면서 소장으로 재건축 참가여부에 관하여 회답하여 줄 것을 최고하는 한편 소장 부본 송달 후 2개월 이내에 회답하지 않으면 매도청구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였다.
소유자들은 재건축조합의 최고에 응답하지 않았고 일부 소유자는 소송 계속 중 아파트의 소유권을 제3자에게 이전하였다.
재건축 조합의 소유권이전등기청구는 정당한 것인가요?
A :
1. 재건축조합의 매도청구권
재건축사업에서의 매도청구권이란 재건축 사업의 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 않거나 지정개발자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자의 토지 또는 신축물에 대하여 이를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.(도시정비법 제64조)
재건축사업의 매도청구권은 조합설립에 동의하지 않는 상대방 소유 토지 및 건축물의 매도를 강요하는 법적성격을 갖게 되므로 그 실질이 공용수용과 유사하다고 볼 수 있습니다.(헌법재판소 2009. 11. 26. 선고 2008헌바133)
2. 매도청구권 행사의 절차 및 방법
재건축조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 조합 설립에 동의하지 않는 토지 또는 건축물의 소유자에게 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다.
촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자에게 토지 또는 건축물의 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.(조합 제명자, 현금청산 대상자에 대해서는 회답 촉구절차가 적용되지 않고 조합은 즉시 매도청구권을 행사할 수 있습니다)
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대해 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것입니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21563 판결)
조합이 재건축 참가 여부의 회답을 요구하는 최고는 법원에 소장의 송달로도 가능한데 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축 사업에 불참가할 것을 정지조건으로 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과를 발생한 것으로 볼 수 있으므로 결국 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 인정됩니다.(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결)
3. 매도 가격의 산정
매도청구권 행사에 따른 매매대금은 일반적으로 감정을 통해 정해지는데 매매대금은 매매계약 성립시 시가로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결)
일반적으로 한번 감정인의 감정평가 금액이 나오면 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 법원은 감정결과를 그대로 받아들이는 것이 보통이므로 감정결과가 나오기 전에 부동산 소유자들은 감정이 유리하게 나올 수 있도록 유리한 자료를 제출하고 감정인과 충분히 소통하는 등의 절차를 거쳐야 합니다.
한편 매도청구 대상 부동산에 근저당권이나 가압류 등기가 설정되어 있는 경우 조합은 근저당권이나 가압류 등기가 말소될 때까지 담보한도금액 또는 가압류청구금액에 상당한 대금지급을 거절할 수 있으며 조합의 주장에 따라 담보한도금액이나 가압류청구금액을 공제한 나머지 금액만을 매매대금으로 산정할 수 있습니다.(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029판결, 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991판결)
그런데 만약 담보한도금액이나 가압류청구금액 중 실제 채무액이 확인된 경우에는 확인된 실제채무액만을 공제해야 할 것이고 채권최고액이나 가압류청구금액을 공제할 것은 아닙니다.(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554판결)
따라서 매도청구권 소송에서 토지 또는 건물의 소유자는 매도청구권 대상 부동산에 설정된 저당권이나 가압류 등기의 실제 채무액을 소상히 밝혀 실제 채무액을 제외한 정확한 매매대금을 지급받도록 노력해야 할 것입니다.
4. 매도청구권 행사 후 소유자가 변동된 경우
재건축 조합이 매도청구권을 행사한 후 매도청구권 대상 부동산의 소유자가 변동된 경우 과연 매도청구권 행사의 효력이 부동산의 소유권을 승계한 자에게도 미치는지 여부가 문제되는데 사업시행자가 종전 소유자에게 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 승계가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수 없습니다.(대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613판결)
다만 사업시행자는 매도청구권 대상 부동산 소유권 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보아야 합니다. 결국 재건축조합은 부동산 소유권 승계인을 기존의 소송에 끌어들일 수는 없으며 승계인을 상대로 별도의 소송을 제기하여 매도청구권 행사 및 소유권이전등기청구를 할 수밖에 없는 것입니다.
이처럼 재건축조합의 매도청구권 행사는 이미 정립된 대법원 판례의 논리에 따라 이루어지는 것이 보통입니다.
그런데 만약 재건축조합이 법에서 정해진 매도청구권 행사 요건 및 절차를 제대로 거치지 않는다면 매도청구권 행사는 위법한 것이 되고 매도청구권 대상 부동산의 소유자는 이러한 점을 지적하여 소송에서 효과적으로 대응하는 것이 가능합니다. 특히 매도청구권이 인정된다 하더라도 부동산 소유자는 감정평가에 있어 적절한 자료 및 주장을 하면서 매매대금을 소유자에게 최대한 유리하게 가져오는 것이 필요합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 30.
부동산전문변호사 문석주
