분양권을 명의대여한 경우 대외적 소유자는 누구일까?
분양권 명의대여의 효력과 사해행위 취소
Q : 재개발 아파트를 분양받으면서 분양 명의를 지인 명의로 했지만 실제 분양대금을 납부한 사람은 저였습니다.
몇 개월 후 지인의 경제적 상황이 악화되면서 매매 형식으로 분양권 명의를 다시 저로 변경하였습니다.
이후 아파트를 완공되었고 저는 아파트를 제 명의로 소유권등기하였습니다.
그런데 지인의 채권자는 지인 명의 분양권을 저에게 이전한 것이 사해행위라고 주장하면서 분양권 매매계약을 취소하고 분양권 시가 상당의 가액배상을 구하는 사해행위 취소소송을 제기하였습니다.
실제 분양권 소유자가 저였기 때문에 사해행위 취소소송은 인정되지 않을 수 있을까요?
A :
1. 분양권 명의신탁에서도 부동산실명법이 적용되는지 여부
부동산 가격이 폭등하고 다주택자들에게 부과되는 세금액이 급격하게 증가하면서 다주택자들이 분양권을 타인 명의로 명의신탁하는 사례가 늘어나고 있습니다. 그런데 부동산 실명법에 따르면 부동산 명의신탁약정은 무효이고 실소유자는 명의신탁 부동산의 소유자라는 이유로 소유권을 이전하라는 청구를 할 수 없습니다.
여기에서 문제는 과연 부동산 소유권등기를 명의신탁한 것이 아니라 분양권을 명의신탁한 경우에도 부동산실명법이 적용될 수 있는지가 문제됩니다. 언뜻 분양권 명의신탁은 부동산에 관한 소유권을 규율대상으로 하는 부동산실명법의 적용을 받지 않는다고 해석될 여지가 있기 때문입니다.
그러나 법원은 분양권 명의신탁약정도 부동살 실명법 제2조 제1호 소정의 부동산에 관한 소유권을 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에 대내적으로는 부동산에 관한 물권을 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하기로 하는 명의신탁약정에 해당되므로 부동산실명법 제4조 제1항에 의해 무효라고 보아 분양권 명의신탁 약정에 있어서도 부동산실명법이 적용된다고 판단하였습니다.(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다202932 판결)
2. 분양권 명의신탁의 유효성과 실소유자의 소유권회복 가능성
앞서 본 것처럼 분양권 명의신탁에 있어서도 부동산실명법의 규정들이 적용되기 때문에 분양권 명의신탁 약정은 부동산실명법에 따라 무효입니다. 따라서 부동산의 실소유자는 명의자를 상대로 명의신탁약정 해지를 원인으로 소유권의 반환을 구할 수 없습니다.
게다가 분양권의 경우 분양사는 명의신탁약정을 알지 못하는 것이 거의 대부분이고 분양계약서를 작성하는 주체는 실소유자가 아닌 형식상 명의자이므로 부동산실명법상 계약명의신탁에 해당됩니다.
계약명의신탁 유형인 분양권 명의신탁에서 분양사와 형식상 명의자 사이의 분양계약은 유효하고 부동산의 분양권 귀속 주체는 실소유자가 아닌 분양계약서상 명의자가 됩니다.
간단히 말해서 분양권 명의신탁에 있어 분양권의 소유자는 실제 분양대금을 누가 부담하였는지 여부와 무관하게 분양계약서상 명의자이며 분양대금을 대신 납부한 자는 대신 납부한 분양대금의 반환만을 요구할 수 있는 것입니다.
3. 분양권 명의신탁과 사해행위취소
이처럼 분양권의 분양계약상 명의자가 대내외적으로 부동산의 소유자가 되는 것이므로 만약 형식상 명의자가 신탁된 부동산 반환 명목으로 부동산의 소유권을 실소유자에게 이전한다면 이는 분양계약 명의자 소유 재산을 이전하는 행위가 됩니다.
이 때 형식상 명의자가 부동산의 소유권을 이전할 당시 채무초과 상태였다면 분양계약상 명의자로부터 실소유자에게로의 소유권 이전은 사해행위가 되는 것이므로 분양계약상 명의자의 채권자는 실소유자에게로의 소유권 이전 약정을 취소할 수 있습니다.
4. 분양되어 이미 소유권등기가 마쳐진 경우의 가액배상청구
이처럼 분양계약상 명의자가 채무초과 상태에서 소유권을 실소유자에게 이전하였음을 이유로 명의자의 채권자가 소유권이전 약정을 취소하였다면 그 채권자는 실소유자를 상대로 부동산의 분양권 명의를 다시 형식상 명의자에게 이전하라는 청구를 할 수 있습니다.
그런데 만약 이미 부동산이 완공되어 소유권등기를 마친 후라면 분양권 명의변경은 불가능하므로 채권자는 실소유자를 상대로 시가 상당 금액의 반환을 요구하는 것이 가능합니다.
5. 분양권 명의신탁, 그 위험성을 충분히 알고 있어야
이처럼 분양권 명의신탁은 대내외적으로 분양대금을 납부한 자가 소유자가 아니라 분양계약상 명의자가 소유자로 취급되므로 분양계약상 명의자가 스스로 소유권을 이전해 주지 않는 경우라면 실소유자는 소유권을 취득할 수 없고 심지어는 분양계약상 명의자의 채권자로부터 부동산에 대해 강제집행을 당할 가능성도 존재합니다.
이러한 분양권 명의신탁 약정의 위험성을 충분히 인지한 상태에서 분양권 매매계약을 체결해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 26.
변호사 문석주
