기획부동산 사기와 피해회복을 위한 법적 조치
기획부동산업체의 사기와 피해금 회수를 위한 방법들
Q : A 부동산 법인 회사 직원인 B의 권유를 받고 ㄱ임야 지분을 1억 원에 매수하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 부동산 매매계약 체결 당시 A법인 회사의 대표이사는 참석하지 않았으나 직원인 B가 A법인 회사의 법인 인감을 날인하였습니다.
그런데 나중에 알고 보니 이미 A법인회사와 대표는 부동산 사기 사건으로 기소되어 유죄판결을 받았으며 실제 ㄱ임야 역시 A 부동산 법인 회사 소유가 아니라는 사실을 확인할 수 있었습니다. 이 경우 저는 부동산 매매계약을 취소하고 피해금액을 회수할 수 있는 방법이 있을까요?
A :
1. 부동산 매매계약에 관하여 기망을 원인으로 하는 취소 및 부동산 매매대금 반환청구
부동산 거래가 활발해지면서 기획부동산업체를 통한 지분투자도 성행하고 있습니다. 기획부동산업체를 통한 투자가 급격히 증가하면서 그에 따른 피해사례 역시 많아지고 있습니다.
그런데 기획부동산업체를 통한 부동산 계약이라고 해서 항상 매매계약 또는 투자계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 매매 또는 투자 계약에 있어 기획부동산업체의 직원이 기망한 사실이 있거나 고지해야 할 중요 사항을 고지하지 않았다고 볼 수 있는 경우에만 비로소 부동산 매매계약 또는 투자 계약을 취소할 수 있습니다.
특히 매수하려는 부동산을 처분할 아무런 권한이 없음에도 이러한 사실을 고지하지 않거나 기획부동산업체가 사기 등으로 형사고소되어 유죄판결을 받았다는 사실은 부동산 매수인이나 투자자에게 고지해야 할 사항에 해당하므로 이러한 사실을 고지하지 않고 부동산 계약을 체결해 실제로 금전적인 피해를 입게 되었다면 매수인이나 투자자는 부동산 매매계약을 취소하고 기획부동산업체를 상대로 지급한 매매대금 또는 투자금의 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 실제 매매계약을 한 직원 및 대표이사에 대하여 형사고소 및 불법행위에 따른손해배상책임을 물을 수 있는지 여부
기획부동산업체는 실제로 법인 명의로 보유하고 있는 재산이 거의 없을 가능성이 큽니다. 이 경우 법인을 상대로 매매대금 반환 판결을 받는다고 하더라도 기획부동산 피해자가 피해금을 회수하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 이 경우 피해자는 실제 계약을 진행한 기획부동산업체의 직원이나 기획부동산 업체의 대표이사를 상대로 형사고소 및 손해배상청구 하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
직접 피해자를 속인 기획부동산업체의 직원의 경우에는 기망사실이 명백하다면 사기죄로 형사고소 및 불법행위에 따른 손해배상책임을 묻는 것이 가능합니다. 또한 기획부동산업체의 대표의 경우에도 계약서 및 설명 과정에 개입했거나 관여한 정황이 있다면 이를 근거로 형사고소 및 손해배상책임을 묻는 것도 가능할 수 있습니다.
그러나 기획부동산업체의 대표자가 계약에 관여하거나 설명과정에 개입한 사실이 전혀 없다면 단순히 기획부동산업체의 대표자라는 사실만으로 직원의 불법행위를 방조하였다고 보아 사기죄로의 처벌이나 불법행위에 따른 손해배상책임을 묻는 것은 어렵습니다.
3. 대표이사에게 대표자로서 인감 관리 소홀에 따른 손해배상책임을 물을 수 있는지 여부
다만 대표자가 대표이사로서의 업무 일체를 다른 사람등에게 위임하고 대표이사의 직무를 전혀 집행하지 않은 것은 그 자체가 이사의 직무상 충실 및 선관주의 의무를 위반하는 행위에 해당하므로 명의상 대표이사에 불과하더라도 상법 제401조 제1항에 의한 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다70044판결, 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다21880판결)
또한 대표이사가 법인 인감을 사용목적이나 용도를 정하지 않고 직원에게 교부하여 줌으로서 법인 회사 업무 일체를 맡긴 채 업무집행에 아무런 관심도 두지 아니하고 불법행위를 간과하였거나,
법인 회사 명의 계좌로 입금된 피해자의 돈의 출처가 어떠한지 어떠한 계약을 체결하였는지에 관하여 아무런 관심을 기울이지 않았다면,
이는 대표이사로서 직무상 충실 및 선관의무를 위반하여 고의 또는 중대한 과실에 의하여 그 임무를 해태한 경우에 해당하는 것으로서 위법성이 있으므로 그 대표이사는 상법 제401조에 따라 피해자에게 손해배상을 해주어야 할 의무가 있는 것으로 볼 수 있습니다.(대구고등법원 2019. 1. 23. 선고 2018나21822 판결)
4. 대표이사에 대한 손해배상청구와 과실상계
형식상 대표이사로서 법인 인감 등의 관리를 소홀하게 함에 따라 상법 제401조에서 정하는 손해배상책임을 지는 경우에도 이사가 임무를 해태한 경위 및 임무위반행위의 태양, 손해의 발생 및 확대에 관여된 객관적인 사정과 그 정도, 임무해태로 인한 당해 이사의 이득 유무 등 제반사정을 참작하여 손해배상책임이 제한될 수 있습니다.
즉 기망행위에 실제로 가담하지 않은 기획부동산업체의 대표자에게 관리상의 책임을 묻는다고 하더라도 대표자가 개인적 이익을 취함이 없고 피해자가 기획부동산을 이용하고 투기이익을 취하려고 한 사실이 인정된다면 대표자에 대한 손해배상책임 비율이 축소되는 것이 일반적입니다.
5. 결론 - 기획부동산업체에 사기를 당한 경우 신속히 권리구제 절차에 착수해야
위에서 본 바와 같이 기획부동산업체에 사기를 당한 경우 피해자는 신속히 기획부동산업체, 담당직원,대표이사를 상대로 민, 형사상 적극적인 조치를 취하여 피해를 최소화해야 할 것입니다. 특히 실질적인 피해 회복을 위해서는 담당직원이나 대표이사를 상대로 법적 조치를 취하는 것이 중요하므로 필요한 범위 내에서 적절한 소제기를 하는 것이 필요합니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 24.
부동산전문변호사 문석주
