빌라, 상가 대지에 설정된 저당권은 유효할까?
빌라, 상가 대지 저당권 및 경매절차의 유효성
Q : 공사 시행사가 토지에 연립주택 건물을 신축하는 사업을 시행하였고 각 호수에 대해 분양계약을 체결하기도 하였습니다.
이후 공사는 전체 골조와 지붕공사까지 마치고 마감만 남겨둔 상태였습니다. 그런데 시행사의 자금사정이 어려워져 시행사는 토지에 저당권을 설정하고 돈을 빌렸습니다.
이후 저는 분양계약을 통해 한 호수를 분양받은 수분양자로부터 주택을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.
그런데 현재 시행사가 토지를 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 토지가 경매에 넘어갔고 제3자에게 낙찰된 상태입니다. 이 경우 토지에 대한 경매는 유효할까요?
저는 주택 대지인 토지의 소유권을 취득할 수 있을까요?
A :
1. 구분건물의 성립
집합건물은 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물(구분건물)로서 사용될 수 있는 1동의 건물로서 구분건물의 집합체입니다. 집합건물에는 다세대주택, 아파트, 상가 등이 있습니다. 구분건물이 성립하기 위해서는 건물이 구조상, 이용상 독립성과 구분행위라는 요건이 갖추어져야 합니다.
구조상, 이용상 독립성 요건과 관련하여 최소한 기둥과 지붕, 주벽이 이루어져 각 점포가 구분되어 있다면 건물이 완성되거나 건축물대장이 만들어지기 전이라고 하더라도 구조상, 이용상 독립성을 갖추었다고 볼 수 있습니다.(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608판결)
구분행위 요건과 관련해서는 반드시 집합건축물대장이나 집합건물등기가 필요한 것은 아니고 건축허가신청이나 분양계약을 통해 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었을 때를 구분행위로 인정할 수 있습니다.(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)
즉 건물 전체가 완성되기 전이라 하더라도 전체 골조 공사가 마쳐져 각 호수가 구분되어 있으며 이와 같이 구분되는 호수를 기준으로 분양계약을 체결하거나 건축허가신청을 하였다면 그 때 해당 건물은 구분건물로서 성립하게 되는 것입니다.
2. 전유부분의 취득과 대지 사용권의 취득
구분건물이 성립한 후 전유부분을 취득하는 소유자는 규약이나 공정증서로서 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 분리처분 금지규정에 따라 전유부분에 해당하는 대지사용권, 일반적으로 대지의 소유권을 취득하게 됩니다.(집합건물법 제20조)
즉 구분건물이 성립한 후 매매 또는 경매절차를 통해 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분에 해당하는 대지사용권도 함께 취득하게 되는 것입니다.
이와 같은 법리로 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권은 처분의 일체성 법리에 따라 별도의 등기가 없더라도 대지사용권에 그 효력이 미치게 됩니다.(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결)
따라서 저당권 실행으로 전유부분에 관하여 경매절차가 개시되면 그 전유부분에 상응하는 대지의 소유권 역시 경매절차에서 전유부분과 함계 매각절차가 이루어지게 되는 것입니다.
3. 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 무효
이처럼 구분건물이 성립하면 그 때부터 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 됩니다. 즉 구분건물이 성립하면 이 때부터 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 었고 만약 대지사용권을 분리하여 처분하는 경우에는 이러한 처분행위는 무효로서 말소되어야 하는 것입니다.(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결)
즉 대지사용권만을 처분하거나 대지사용권에 대해서만 저당권을 설정하는 행위는 무효이므로 대지사용권만을 분리처분하는 소유권이전등기나 저당권등기는 무효의 등기로서 모두 말소되어야 합니다.(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결)
4. 구분건물 성립 후 건물 대지에 대한 저당권 설정의 효력 및 저당권 실행의 효력
이처럼 구분건물 성립 후 건물대지에만 설정하는 저당권은 무효인바 건물대지에 저당권등기가 존재한다고 하더라도 그 저당권 등기는 원인무효이고 원인무효인 저당권에 기한 경매절차에서 대지 지분을 매수하여 이루어진 소유권이전등기 역시 무효인 등기에 해당합니다.(수원지방법원 2018. 6. 27. 선고 2017가합30234 판결)
이처럼 집합건물의 토지만에 대해 저당권을 설정하거나 소유권을 이전받는 것을 주의해야 합니다. 집합건물이 이미 성립된 후 토지에 대해서만 소유권등기나 저당권등기를 하는 경우 이러한 등기는 분리처분금지 규정에 따라 모두 무효이므로 추후 전유부분 소유자의 등기 말소청구가 제기될 수 있으며 이를 타에 처분한 경우에는 무효인 등기 이전에 따른 손해배상을 해주어야 할 위험이 발생할 가능성도 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 3. 23.
부동산 전문 변호사 문석주
