재개발조합이 현금청산을 지연하는 경우 가산금 청구방법
현금청산을 위한 재결신청 지연에 따른 가산금 청구
Q : 2012년에 설립된 재개발구역의 빌라 소유자입니다. 저는 현금청산을 받기 위해 분양신청을 하지 않았습니다. 분양신청기간 이후에도 재개발 조합은 현금청산금을 지급하지 않았고 이에 저는 변호사를 통해 수용재결신청을 요구하는 내용증명을 보냈습니다.
그런데 재개발 조합은 내용증명의 수령을 거절하였고 이후 1년이 지난 이후에야 비로소 현금청산을 위한 수용재결 절차를 신청하였습니다.
이 경우 저는 조합에 대해 수용재결절차 지연에 따른 지연이자를 청구할 수 있을까요?
A :
1. 재개발구역의 현금청산을 위한 수용재결절차
재개발 구역 내 토지 등 소유자들은 일정한 요건이 충족된다면 재개발조합의 조합원이 될 수 있습니다. 그런데 토지 소유자가 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 한 후 분양계약을 체결하지 않는 경우 등에는 조합원에서 탈퇴하게 되며 재개발조합은 그 토지 소유자의 권리에 대해 현금으로 청산해야 합니다.
재개발에서 현금청산을 하는 방법은 먼저 조합과 현금청산자 사이의 협의가 있는데 협의가 성립하지 않는 경우 재개발조합은 토지등 소유자의 부동산을 취득하려면 토지보상법에 따른 수용재결절차를 따라야 합니다.
2. 재결신청 지연에 따른 지연가산금
재개발 조합은 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 경우에는 신속히 토지 소유자와 협의절차를 개시해야 하고 협의가 성립되지 않는 경우에는 관할 토지수용위원회에 수용재결을 위한 재결신청을 해야 합니다.
그런데 많은 재개발 조합에서 분양신청을 하지 않고 현금청산하는 자에 대한 청산금 지급 시기를 미루기 위해 수용재결신청을 최대한 미루는 것이 일반적입니다.
이에 현행 도시정비법 제73조에 의하면 2012. 8. 2. 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터 현금청산사유가 발생한 경우에는 관리처분계획 인가 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 하고 그 기간 내에 협의가 성립하지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다고 정하고 있습니다.
만약 60일의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기한 경우 조합은 해당 토지등 소유자에게 지연일수에 대하여 100분의 15이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용한 이자를 지급해야 합니다.
이에 따르면 현금청산자는 재개발조합이 수용재결신청이나 매도청구를 지체하는 경우 재결신청 및 매도청구 소송 지연에 따른 이자청구권을 가지게 됩니다.
(2012. 8. 2. 이전에 조합설립인가를 신청한 재개발조합의 경우에는 구 도시정비법 제40조에 의해 준용되는 토지보상법 제30조에 따라 사업시행자가 토지소유자등의 재결신청 청구가 있은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 그 지연한 기간에 대하여 소촉법상에 따른 지연가산금(현재는 12%)을 지급하도록 하고 있으므로 종전 규정에 따른 재결신청 지연가산금 청구권을 가지게 됩니다)(2020. 8. 20. 선고 2019두33630판결)
3. 재결신청을 요구하는 방법
현행 도시정비법에 따르면 현금청산자의 조합에 대한 재결신청 청구를 하는지 여부와 무관하게 관리처분계획인가 후 협의기간 만료일로부터 60일 이내에 수용재결신청을 하지 않으면 지연가산금이 발생하는 것이지만 2012. 8. 2. 이전에 조합설립인가를 신청한 재개발조합의 경우에는 현행 도시정비법이 아닌 개정 이전 도시정비법이 적용되므로 현금청산자가 조합에 대해 재결신청 청구를 해야 지연가산금이 발생할 수 있습니다.
결국 2012. 8. 2. 이전에 조합설립인가를 신청한 재개발조합의 경우 수용재결절차 신청 지연 가산금을 청구할 수 있는지 여부는 현금청산자가 조합에 재결신청 청구를 했는지가 문제되는 것입니다. 즉 현금 청산자가 적법하게 재결신청 청구를 하였다고 볼 수 없는 경우에는 그 해당기간 동안 지연가산금이 발생하지 않는다고 볼 수밖에 없습니다.(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두63361 판결, 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두34630 판결)
현금청산자가 조합에 재결신청할 것을 청구하는 방법은 토지 소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소, 대상 토지의 소재지, 지번, 지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류, 구조 및 수량 등을 적은 재결신청청구서를 사업시행자에게 제출해야 합니다. 또한 재결신청청구서의 제출은 사업시행자에게 직접제출하거나 배달증명취급우편물로 우송하는 방법에 의해야 합니다.(토지보상법 제30조 제1항, 시행령 제14조 제1항, 시행규칙 제12조)
그런데 만약 재개발 조합이 부당하게 등기취금 우편물의 수취를 거부함으로써 우편물의 내용을 알 수 있는 객관적 상태의 형성을 방해한 경우 그러한 상태가 형성되지 아니하였다는 사정만으로 발송인의 의사표시의 효력을 부정하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않습니다. 이러한 경우에는 부당한 수취 거부가 없었더라면 상대방이 우편물의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓일 수 있었던 때, 즉 수취 거부가 없었더라면 상대방이 우편물의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓일 수 있었던 때, 즉 수취 거부 시에 의사표시의 효력이 생긴 것으로 보아야 합니다.(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두34630 판결)
결국 현금청산자가 조합에 재결신청할 것을 촉구하는 내용증명을 발송하였는데 조합이 이를 일방적으로 거절하여 수취를 부당하게 거부한 경우에는 현금청산자가 재결신청 촉구 의사표시가 도달한 것으로 보아 그 다음날부터 재결신청 지연 가산금이 부과될 수 있는 것입니다.
4. 도시정비법 개정 이후의 가산금 청구
이처럼 현금청산자의 조속재결신청이 도달하였는지 여부가 문제되는 것은 2012. 8. 2. 이전 조합설립인가를 신청한 재개발조합의 경우에만 한정됩니다.
지연가산금의 기산점을 구체적으로 정한 도시정비법의 개정으로 2012. 8. 2. 이후 조합설립인가를 신청한 재개발 조합의 경우는 60일의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하였다면 현금청산자가 조속재결신청을 하였는지 여부를 불문하고 재결 지연 가산금을 청구할 수 있으므로 현금청산자의 조속재결신청이 있었는지 여부가 문제되지 않습니다.
이처럼 현금청산자들은 조합에 대해 자신의 권리를 상세히 주장하여 주장할 수 있는 최대한의 권리를 보장받아야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 4. 23.
문석주 변호사
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