통장매매, 불법전매, 위장전입의 형사처벌과 분양권취소
분양권을 둘러싼 공급질서교란행위의 형사처벌 가능성
주택시장이 과열되면서 분양권에 당첨되는 경우 시세에 비해 막대한 이익을 취득하는 경우가 많아지고 있습니다. 분양권 불법전매, 위장전입, 통장양도를 이용하여 수익활동을 하는 사례들이 늘어나고 있는 것입니다.
이러한 분양권 투기 흐름이 커짐에 따라 국토교통부에서는 아파트 공급질서 교란행위에 대한 감시를 강화하고 부동산 사범을 적발하는데 집중하는 한편 공급질서 교란행위로 취득된 분양권을 취소시키는 특단의 대책까지 내놓고 있는 상태입니다.
이와 관련하여 아래에서는 이와 같은 아파트 공급질서 교란행위와 관련된 형사처벌 사례를 알아보고자 합니다.
Q1) 위장전입 사례
A는 위장전입을 하여 청약을 신청하고 청약에 당첨된 후 웃돈을 받고 분양권을 전매하여 수익을 취득하였다.
A : 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설, 공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 해서는 안됩니다. 공급질서 교란행위 중 하나인 전입할 의사 없이 아파트 청약당첨 목적으로 주민등록을 전입신고하는 위장전입 행위는 주민등록법 위반과 주택법위반이 될 수 있습니다.
즉 위장전입을 통해 청약을 신청하고 분양권을 당첨받은 경우 그 당첨자는 주택법위반, 주민등록법 위반으로 형사처벌 받게 되며 최근 양형 경향에 비추어 보았을 때 징역형이 선고될 가능성이 높습니다.(다만 위반 행위가 1회적이고 그 이익이 크지 않으며 업자가 아닌 경우에는 집행유예 판결이 선고되는 경향이 있습니다)
Q2) 전매금지기간 내 분양권 전매 사례
A는 분양가상한제 적용 주택에 관하여 전매가 금지되는 기간 동안에 분양권 전매계약을 체결하였고 전매금지기간 이후 분양권을 자기 명의로 취득하여 소유권을 분양권 양수인에게 이전하였다.
투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택 등의 경우에는 일정기간동안 분양권을 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 전매금지기간동안에 분양권을 전매하는 계약을 체결하거나 전매를 알선하면 주택법위반에 따라 형사처벌을 받게 됩니다.(최근에는 벌금형이 선고되는 사례보다 징역형이 선고되는 사례가 많아지고 있으며 다만 업자가 아닌 경우에는 집행유예가 선고될 수 있습니다)
Q3) 청약통장 매매를 통한 분양권 전매 사례
A는 부동산 컨설팅 업자로서 청약통장을 대가를 주고 매수하면서 아파트 청약 당첨을 목적으로 청약통장 명의인으로 하여금 청약을 하여 분양권이 당첨되게 함으로서 분양권을 취득하였다.
누구든지 분양권을 돈을 주고 불법 양도, 양수해서는 안됩니다. 만약 청약통장 명의인이 제3자에게 청약통장을 대가를 받고 양도하고 그 청약통장으로 청약을 하여 분양권이 당첨되었다면 청약 통장을 매매한 매도인, 매수인은 모두 주택법위반으로 형사처벌 받게 됩니다.
Q4) 전매금지기간 내 전매, 위장전입, 청약통장 매매로 인해 분양권이 취소될 가능성이 있는지 여부
대법원은 주택법상 전매행위를 금지하는 규정은 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 규정은 아니라고 보면서 전매금지기간동안에 이루어진 전매계약 자체의 유효성을 일관되게 인정하고 있습니다.(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991판결)
위 대법원 판례에 따르면 주택법상 전매금지기간 동안에 이루어진 전매계약이라고 하더라도 분양권 매수인은 매도인을 상대로 분양권 명의변경절차를 이행하거나 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다.
다만 위장전입, 청약통장 매매 등으로 인해 공급질서를 교란시킨 행위가 인정되는 경우 시행사가 이를 이유로 분양권 자체를 취소시킬 수 있는지 여부가 문제되고 있습니다.
주택법 제65조 제2항에 따르면 청약통장 매매행위로 분양권을 취득하는 경우 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 규정에 따라 행정청은 시행사로 하여금 공급질서 교란행위에 이용된 분양권의 취소 조치를 요구하는 경우가 늘고 있고 시행사는 행정청의 취소조치 요구에 따라 분양권 계약을 취소하는 사례도 증가하고 있습니다.
이와 관련하여 주택법이 분양권을 취소를 할 수 있는 근거규정을 두면서도 선의의 제3자 보호를 위한 규정을 따로 마련하고 있지 않은 입법취지는 개별 거래에서의 구체적인 사정에 따른 제3자의 보호를 통한 거래의 아파트 등 주택공급에 관한 거래질서의 유지를 통한 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 공익을 우선시한 것으로 볼 수 있지만 청약통장을 다른 사람에게 양도했다고 하더라도 이러한 분양권을 최종적으로 취득한 자가 이러한 사실을 알기는 사실상 불가능 한 점, 분양권 계약이 취소될 경우 분양권을 취득한 제3자로서는 전혀 예상하지 못한 손해를 입을 수 있는 점 등을 감안할 때 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있는 근거가 되는 주택법의 해당 규정의 해석은 보다 엄격하게 할 필요가 있습니다.(서울고등법원 2005. 4. 22. 선고 2004나52295 판결)
결국 실질적으로 청약통장 명의인이 청약통장의 처분권 자체를 양도한 것이 아니고 전매를 하는 데 도움을 받고 수수료를 지급하기로 하는 약정이라고 해석될 여지가 있는 경우에는 청약통자으이 양도약정이라고 볼 수 없으므로 이를 공급질서교란행위 중 어느 하나에 해당한다고 평가하기 어렵다고 할 것입니다.
청약통장 양도약정이 아니라고 해석될 경우 공급질서교란행위에 해당하지 않으므로 시행사는 분양권 계약을 취소시킬 수 없는 것입니다.
이처럼 분양권과 관련된 불법전매, 공급질서 교란행위 등은 점점 그 형사처벌의 강도가 강해지고 있고 최근 행정청에서도 적극적으로 이를 색출하여 분양권을 취소시키는 사례까지 등장하는 점에 비추어 볼 때 청약통장의 매매 등 행위는 자제하는 것이 안전합니다.
이미 위장전입 등 공급질서 교란행위로 적발되었다면 과연 내 행위가 과연 주택법상 공급질서 교란행위에 해당하는지 여부를 면밀히 살펴 최선의 방어를 모색해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 4. 26.
문석주 변호사
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