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Apr 28. 2021
시행사로부터 담보로 분양권을 받는 것의 유효성
시행사 대표나 직원의 개인채무에 대한 담보로 분양권 무상양도
Q : 동거인이었던 A에게 사업 명의를 대여해 주면서 5억 원 상당의 채무를 지게 되었습니다.
저는 A에게 채무의 변제를 촉구하였고 이에 A는 사실상 본인이 대표로 있는 시행사가 짓고 있는 오피스텔 4개 세대의 분양권을 무상으로 양도하겠다고 하면서 분양계약서를 작성해 주었습니다.
이후 저는 시행사에 분양계약서를 근거로 4개 세대 오피스텔의 소유권이전등기를 청구하였으나 시행사는 A가 교부한 분양계약서가 무효라고 주장하면서 소유권이전을 거부하였습니다.
저는 시행사를 상대로 하여 소유권이전등기를 청구할 수 있을까요?
A :
1. 대표권 없이 체결한 분양계약의 효력
회사의 대표이사로 등기되어 있지 않은 사람은 회사를 대표할 권한이 없음이 원칙입니다. 설령 그 제3자가 회사를 실질적으로 지배하는 사람이라고 하더라도 극히 예외적인 경우를 제외하고는 회사는 제3자가 체결한 계약에 따라야 할 의무가 없습니다.
다만 표현대표이사 법리에 따라 제3자가 대표이사가 아니면서 사장, 부사장, 전무이사, 상무이상 등의 명칭을 사용하였고 회사가 이러한 명칭사용을 명시적으로나 묵시적으로 승인한 경우에는 선의의 상대방에게 분양계약상의 의무를 부담합니다.
또한 회사의 대표이사가 자기의 대표이사로서의 권한을 제3자에게 포괄적으로 위임하여 그 제3자로 하여금 회사의 업무를 실질적으로 처리하게 하는 것은 비록 그 제3자가 회사를 실질적으로 지배하는 사람이라고 하더라도 회사의 이익을 해하는 행위로서 대표이사제도를 둔 취지에 반하여 허용될 수 없으므로,
그 제3자가 대표이사로부터 개별적, 구체적으로 위임 또는 승낙을 받지 않는 한 대표이사로부터 포괄적으로 권한 행사를 위임받은 사람이 주식회사 명의로 한 법률행위는 무권대리행위로서 무효입니다.(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다14005 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다63192 판결)
결국 정리하면 대표이사로 등기되어 있지 않은 제3자에 대하여 회사가 대표이사 등의 명칭 사용을 허락하거나 개별적, 구체적인 업무범위를 위임하였다는 사정이 인정되지 않는 이상 회사를 실질적으로 지배하는 사람이라고 하더라도 그 사람과 체결한 분양계약을 효력이 없게 되는 것이며 분양계약에 따라 소유권의 이전을 구하는 것도 어려운 것입니다.(광주고등법원 2019. 4. 5. 선고 2018나23581 판결)
2. 대표권이 인정된다고 하더라도 대표이사 개인채무 변제를 위해 법인의 분양권을 무상양도 할 수 있는지 여부
만약 대표이사로 등기되어 있지 않는 제3자에게 분양계약의 대리권이 인정된다고 하더라도(대표이사 등 명칭 사용의 허락, 개별적 구체적 범위 내에서 대리권 부여) 그 대표행위가 회사의 영업 목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용한 것이고 그 행위의 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대여 분양계약의 효력을 주장할 수 없습니다.(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다5091 판결)
특히 위 사건과 같이 개인 채무의 변제를 위해 시행사의 분양권을 무상으로 제공하는 행위는 회사의 이익과는 아무런 관련이 없고 오로지 개인 채무 변제를 위한 목적으로 그 권한을 남용한 것이라고 볼 수밖에 없으므로 무상분양권을 양도받았다는 이유로 시행사에 소유권 이전을 요구할 수는 없는 것입니다.
3. 시행사의 분양권 무상 양도행위 추인
대표권 없는 자의 대리행위가 무효라고 하더라도 회사의 무효행위 추인에 따라 분양계약이 효력을 발생할 수 도 있는데 회사의 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위에 해당합니다.(대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다210777 판결)
즉 회사는 무상 분양계약이 무권대리계약으로서 무효인 사실을 잘 알고 있는 상태에서 분양계약을 추인했어야 하는데 회사가 무효인 계약의 내용을 잘 몰랐다거나 무효행위를 추인한 사실이 명확히 않은 경우에는 분양권 무상 양도행위의 추인이 인정될 수 없는 것입니다.
특히 앞서 본 것처럼 분양권 무상 양도는 회사에는 아무런 이익이 되지 않고 손해가 되는 계약에 해당하므로 이러한 분양권 무상양도행위를 추인했는지 여부는 보다 엄격히 해석되어야 할 것입니다.
