지역주택조합의 기망, 사업 지연에 따른 분담금 반환청구
지역주택조합 조합원 가입계약 해제 및 분담금 반환청구의 가능성
Q : 지역주택조합 분양사무실에서 이미 지역주택조합 대상 사업부지의 상당 부분에 관한 소유권을 확보하여 조만간 공사에 착공할 예정이고 인근에 경전철이 개통예정이라는 사실을 설명하였습니다.
이에 지역주택조합에 5,000만 원을 지급하고 조합원으로 가입하였습니다.
그런데 3년이 지나도록 조합은 조합설립인가 신청조차 하지 못한 상태이고 실제 지하철역은 아파트에서 15분 정도의 거리가 있음을 확인하였습니다.
조합원들은 조합을 상대로 허위, 과장광고 및 기망인 원인으로 손해배상을 청구하거나 조합분담금의 반환을 구할 수 있을까요?
A :
1. 지역주택조합의 불확정적인 성격
일반적으로 지역주택조합의 경우 사업 초기 단계에서는 소수의 토지소유자들이 발기인 조합에 해당하는 조합설립추진위원회나 그와 유사한 결합체를 만들어 개략적인 사업계획을 세우는 등 사업준비를 한 다음 ,점차 내부준칙인 조합규약과 의사결정기관 및 집행기관을 두는 등의 조직을 갖추게 되면 법인격은 아니나 그에 준하는 비법인 사단의 성격을 갖게 되며 나아가 주택법에서 정한 요건을 갖추어 조합설립 인가를 받게 되면 비로소 완성된 법인격을 갖춘 조합으로 활동하게 됩니다.(서울고등법원 2013. 9. 4. 선고 2012나67445 판결)
즉 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결)
2. 지역주택조합 조합원 계약에 관하여 기망을 이유로 해제할 수 있기 위한 요건
상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당합니다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결)
따라서 구체적이고도 중요한 부분에 대한 실질직인 기망으로 해석할 수 없는 경우에는 허위 과장 광고에 따른 기망행위를 인정하기 어렵습니다. 특히 기망 관련 증거가 내부 상담자료에 불과하다거나 실제 전철역까지의 거리에 다소 차이가 난다는 사정만으로는 허위과장광고에 기한 기망행위를 입증하기 쉽지 않습니다.
3. 조합원가입이후 사정변경을 이유로 분담금의 반환을 청구할 수 있는 요건
지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리, 의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리, 의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없습니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결, 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결)
즉 조합가입계약 당시 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있음을 어느 정도 예상하였고 이러한 사정이 계약서에 분명히 표시되어 있는 경우에는 사정변경이 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 단순히 사업진행의 정도가 지지부진하다고 하더라도 최근까지 아파트 신축사업을 계속진행하고 있고 아파트 공급의무의 이행일 부가능할 것으로 여겨지지 않는 경우라면 사업 지연 등의 사정변경을 이유로 분담금의 반환을 구할 수는 없는 것입니다.
4. 시공사, 업무대행사의 법적책임
조합가입계약 및 분담금 수령 주체는 지역주택조합이지 시공사나 업무대행 용역회사가 아닙니다.
따라서 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서 조합원의 모집, 홍보, 관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원, 협조하기로 한 경우에는 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임을 지지 않습니다.(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결)
즉 단순히 조합의 업무를 지원, 협조한 시공사나 업무용역대행사는 조합원 분담금 등의 반환청구 상대방이 될 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 분담금 반환의무에 대하여 공동책임을 지는 것이 아닙니다.
5. 지역주택조합 가입계약 신중해야
이처럼 대법원은 지역주택조합사업 자체의 불안정성과 투자성을 인정하면서 조합원 가입과정에서의 설명에 다소 과장이 포함되어 있다고 하더라도 중요부분에 대하여 분명한 기망행위가 포함되어 있지 않은 이상 조합원 가입계약의 해제사유로 인정하고 있지 않습니다.
특히 지역주택조합사업이 지연된다고 하더라도 조합원들은 가입 당시 이를 예측할 수 있었다고 보아 지역주택조합사업 지연의 사유만으로 지역주택조합 계약의 사정변경 해제를 인정하지 않는 경우가 많습니다.
불안정성과 불확실성이 큰 지역주택조합 사업에 참여하는 것은 최소한 사업시행을 위한 토지 확보 동의요건을 충족한 이후에라야 그나마 안전하며 충분한 안전장치 등의 검토를 거쳐 지역주택조합사업에 참여해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 3.
문석주 변호사
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