지정된 동, 호수 변경시 지역주택조합계약 취소 가능성
지역주택조합사업의 변동성과 분담금 반환의 가능성
Q : 지역주택조합 분양사무실에서 추후 건립될 아파트 중 A동 1501호를 총 분담금 3억 원에 분양받기로 하는 내용의 조합가입계약을 체결하였습니다.
그런데 이후 사업부지 중 일부를 확보하지 못하여 총회에서 A동은 신축하지 않는 것으로 결의함에 따라 기존에 분양받기로 한 동, 호수가 C동 1302호로 변경되었습니다.
조합가입계약 당시 받기로 한 동, 호수가 변경되었다는 사정으로 조합가입계약을 취소하고 분담금의 반환을 요구할 수 있을까요?
A :
1. 지역주택조합사업의 특성
지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결)
즉 지역주택조합은 사업진행과정에서 사업이 지연될 수도 있고 사업계획이 변경될 수 있다는 점을 법원도 인정하고 있는 것입니다.
2. 조합원 탈퇴 및 분담금 반환 청구 가능성
대부분의 조합가입계약서, 조합규약, 사업계획서에서는 사업 진행에 따라 사업계획이 변경될 수 있다는 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리, 의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리, 의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 없으며 조합 분담금 반환을 구하는 것도 쉽지 않은 것입니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결)
3. 호수변경 또는 사업계획 변경이 조합가입계약 해지 사유가 될 수 있는지 여부
특히 기존 조합가입계약 당시 동, 호수가 지정된 상태였는데 이후 사업변경으로 인해 지정된 동, 호수가 변경된 경우 이러한 동, 호수 변경 사정만으로 조합가입계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다.
지역주택조합원 입장에서는 조합가입계약 당시 좋은 동, 호수가 지정되기 때문에 조합원으로 가입한 것인데 이후 사업계획 변경 등으로 동, 호수가 변경되었다면 중대한 변경에 해당한다고 생각할 수밖에 없을 것입니다.
그런데 대법원은 지역주택조합에서 동, 호수가 변경된 사정만으로 항상 조합원 탈퇴를 인정해 주는 것은 아닙니다. 특히 지정된 호수 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 호수를 공급받을 수 있는 경우에는 기존 조합가입계약서 등에서 예정한 범위 내의 사업계획 변경에 해당한다고 판단하여 조합원의 분담금 반환청구를 인정해 주지 않았습니다.(대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결)
또한 변경된 동, 호수는 기존에 지정된 동, 호수에 비해 조망권이 확보되지 않는다는 사정은 조합원 탈퇴를 인정하는 사유에 해당하지 않는다는 판시를 한 하급심 법원의 사례도 있었습니다.(울산지방법원 2021. 3. 26. 선고 2020가단102753 판결)
결국 기존에 지정된 동, 호수에서 변동이 있다는 사정과 더불어 변경된 동, 호수의 위치나 층수가 현저하게 변경되어 조합원의 권리를 침해한 경우에 한해 중대한 변경에 해당하여 조합가입계약을 탈퇴하고 분담금의 반환을 구할 수 있는 것입니다.
4. 결론 - 지역주택조합사업은 변동가능성이 크다는 점을 인지한 상태에서 투자해야
이처럼 지역주택조합사업은 대법원도 인정하는 위험성과 계획변동 가능성이 큰 사업입니다. 따라서 조합가입계약 당시의 설명과 실제 사업에 있어 그 내용이 다소 달라졌다고 하더라도 이러한 사업계획 변경은 지역주택조합사업이 내포하는 변동가능성에 포함된다고 보아 지역주택조합의 법적책임을 인정하지 않습니다.
따라서 지역주택조합 가입을 할 때에도 지역주택조합사업은 이후에도 계속하여 변동될 것이라는 판단하에 신중히 가입을 결정해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 4.
문석주 변호사
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