기획부동산 사기행태와 사기죄의 성립 가능성
개발이 불가능한 타인 소유 임야를 쪼개 파는 행위의 처벌가능성
Q : 강남에 있는 한 부동산 업체에서 "임야 중 일부 지분을 구입하면 개발이익이 있다. 최대 2배까지 매매차익을 받아주겠다."라는 말에 설득되어 2억 원에 임야 지분 일부를 매수하였습니다.
그런데 나중에 알고보니 해당 임야는 보전산지로 개발이 불가능했으며 임야의 실제 소유자도 기획부동산업체가 아닌 제3자였습니다.
이 경우 저는 기획부동산업체 대표나 직원을 사기죄로 고소할 수 있을까요?
A :
1. 기획부동산의 영업 행태
기획부동산은 간판이나 명함에 기획부동산이라고 대놓고 광고하지 않습니다. 마치 그럴싸한 회사나 법인인 것처럼 이름을 걸고 강남에 삐까번쩍한 사무실을 만들어 마치 건실한 기업인 것처럼 홍보합니다. 그러나 실상은 껍데기 뿐인 개인 회사이며 사무실도 깔세나 보증금 없는 월세계약을 체결한 채 언제든지 철수할 준비를 갖추고 있습니다.
기획부동산은 모르는 사람을 상대로 영업하지 않습니다. 지인이나 지인의 친구, 가족들 즉 약한 연결고리에 있는 사람들을 끌어들입니다. 사람들은 전혀 모르는 사람이 아니라는 이유만으로 경계심을 푸는데 기획부동산 업체는 이러한 헛점을 이용합니다. 처음에는 단순히 친분을 쌓거나 돈을 많이 버는 사람들의 이야기를 해주면서 화기애애한 분위기를 만듭니다. 그러다가 점차 본래의 목적인 땅팔기를 시작하고 임야를 마구잡이로 쪼개서 수십배의 차익을 벌어들입니다.
2. 기획부동산의 사기죄가 성립하는 경우 (1) - 타인 소유 임야에 대한 매매계약 체결 후 계약금만 지급하고 이를 쪼개 되파는 경우
기획부동산업체가 임야 지분을 쪼개 팔았다는 사실만으로 기획부동산업체에 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 기획부동산업체가 투자자를 기망했다는 사실이 입증되어야 비로소 형법상 사기죄가 인정될 수 있습니다.
특히 기획부동산은 임야 지분을 쪼개 팔 때 대부분 기획부동산 업체가 소유하고 있는 임야를 팔지 않습니다. 먼저 임야 소유자와 임야 한 필지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금만을 소액 지급합니다. 그리고 중도금이나 잔금은 전혀 준비하지 않습니다. 왜냐하면 임야 지분을 투자자에게 미리 팔아 그 돈으로 중도금이나 잔금을 지급할 생각이기 때문입니다. 결국 기획부동산 업체는 계약금만을 지급한 상태에서 마치 부동산의 소유자인 것처럼 지분을 투자자들에게 팔아 수십배의 이득을 챙기는 것입니다.
즉 기획부동산 업체가 본인 소유 임야가 아니면서도 매매계약을 체결하는 것 자체가 사기죄에 해당하는 것은 아니므로 타인 소유 부동산에 대해서도 매매계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만 위처럼 애초에 업체가 중도금이나 잔금을 치르고 소유권을 이전받을 의사나 능력이 없음에도 투자자를 속여 매매계약을 체결하고 매매대금을 받는 것이 기망이 되는 것입니다.
3. 기획부동산의 사기죄가 성립하는 경우 (2) - 보전산지 또는 농지이거나 경사도가 커 개발 자체가 불가능한 토지임에도 개발이 가능한 것처럼 속이는 경우
기획부동산업체가 임야 지분을 쪼개 팔면서 항상 강조하는 레퍼토리는 바로 개발호재입니다. 임야 주변이 개발된다거나 투자 임야를 곧 개발하여 전원주택이나 도로를 개설할 것이라는 감언이설로 투자자들을 현혹합니다. 그러나 실제 임야는 보전산지이거나 농지로서 개발이 애초에 불가능하거나 개발 가능성이 거의 없는 경우가 대부분입니다. 특히 농지의 경우에는 농업인이 아니면 건축이나 소유가 불가능하므로 일반인들이 이를 매수하여 개발을 한다는 것은 가능하지 않습니다.
이처럼 관련법령이나 임야의 현황에 따르면 개발 자체가 불가능한 임야를 마치 개발이 가능한 것처럼 속여 파는 행위는 사기죄의 기망에 해당될 가능성이 높습니다.
4. 결론 - 임야지분을 매수하는 데에는 신중해야
애초에 임야의 일부 지분을 매수하는 것은 자제하는 것이 좋습니다. 이미 개발행위가 완료되어 곧 지목변경 및 분필절차를 앞두고 있는 경우가 아니라면 임야 지분만 매수한 재분권자가 할 수 있는 개발행위란 존재하지 않습니다. 보통 사람들은 지분이 마치 한 필지의 특정부분의 독점적 소유를 의미한다고 보지만 사실상 지분은 특정부분의 독점적 소유를 의미하는 것이 아닙니다. 전체 임야에 대한 지분 비율만큼의 소유권에 불과합니다.
한 필지 토지 중 극히 일부의 지분 소유권은 처분도 쉽지않고 애물단지가 되기 십상입니다.
기획부동산업체인지 여부를 확인하는 가장 간단한 방법은 임야 등기부의 소유관계가 복잡한지 여부를 살펴보는 방법입니다. 임야 등기부상 지분권자가 10명이 넘어가는 경우라면 기획부동산업체로 보는 것이 거의 정확합니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 6.
문석주 변호사
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
