공인중개사의 직접거래금지의무의 법적 의미는?
공인중개사의 업무정지처분을 다투는 방법은?
Q : 저는 공인중개사입니다.
그런데 최근 저의 사무실 중개보조인 소유 부동산을 다른 사람에게 매도할 때 직접 중개행위를 했다는 이유로 관할구청으로부터 3개월 업무정지처분을 받았습니다.
제가 보조인 소유 부동산 매도를 중개한 것이 공인중개사법에 위반되는 행위인가요?
A :
1. 공인중개사법상 중개의뢰인과의 직접거래 금지의무의 의미
공인중개사는 공인중개사법에 따라 몇가지 금지행위를 정하고 있습니다. 그 중 하나는 중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위입니다. 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 것은 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있습니다.(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결)
공인중개사가 이를 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며 그 경중에 따라 공인중개사 등록이 취소되거나 업무정지처분을 받을 수도 있습니다.
그런데 중개의뢰인과의 직접거래 금지의무 규정이 적용되기 위해서는 먼저 중개사가 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매, 교환, 임대차 같은 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우만을 의미한다고 할 것입니다.(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결)
즉 공인중개사가 의뢰인으로부터 부동산 매매 의뢰를 받은 다음 자신이 매수인이 되어 의뢰인과 부동산 매매계약을 체결하는 경우, 공인중개사가 부동산 소유자로서 자신 소유 부동산에 관하여 임차인을 구하여 직접 임차인과 임대차계약을 체결한 경우가 직접거래 금지의무 위반의 전형적인 유형에 해당한다고 볼 수 있습니다.
2. 공인중개사가 부동산 계약 당사자이지만 계약 상대방에게 별도의 공인중개사가 있는 경우 직접거래 금지의무 위반에 해당하는지 여부
앞서 본 바와 같이 중개의뢰인과의 직접거래 금지의무 위반이 되기 위해서는 거래한 의뢰인으로부터 중개의뢰를 받은 공인중개사여야만 합니다.
따라서 부동산 계약을 한 공인중개사의 상대방에게 별도로 의뢰한 공인중개사가 있고 부동산 계약 상대방이 의뢰한 공인중개사가 상대방을 대리하여 부동산 계약을 한 경우라면 실제 부동산 계약 당사자인 공인중개사가 의뢰받은 의뢰인과 계약을 체결한 경우라 아니므로 직접거래 금지의무 위반에 해당하지 않습니다.(직접거래 금지의무 위반 규정의 취지는 중개의뢰를 받으면서 알게되는 정보를 이용하는 것을 금지하는 것이므로 상대방에게 다른 공인중개사가 있는 경우에는 공인중개사는 부동산 계약을 당사자로서 체결할 수 있는 것입니다)
3. 중개보조인의 부동산 매매계약에서 공인중개사가 중개보조인 측을 대리하여 중개한 경우 직접거래 금지의무 위반에 해당하는지 여부
두번쨰로 중개의뢰인과의 직접거래 금지의무 위반이 되기 위해서는 중개의뢰를 받은 공인중개사 본인의 부동산 거래를 한 경우라야 합니다. 중개의뢰를 받은 공인중개사가 같은 사무실의 중개보조인과 계약을 체결시키는 경우에는 공인중개사가 직접 부동산 계약의 당사자가 되는 것이 아니므로 공인중개사의 직접거래 금지의무 위반에 해당된다고 보기 어렵습니다.
4. 관할구청의 공인중개사 업무취소, 업무정지 처분을 다투는 방법
관할구청은 법률가가 아니기 때문에 공인중개사의 업무위반행위에 대해서 법률적으로 자세히 검토하지 않고 일률적으로 업무정지나 업무취소 처분을 내리는 경우가 많습니다. 그러나 공인중개사 당사자에게는 업무정지나 등록취소 처분이 중대한 영업이익 침해가 되는 것임은 자명합니다. 따라서 공인중개사의 행위가 공인중개사법에서 금지하는 행위에 해당하는지 여부는 보다 엄격하게 판단해야 할 필요가 있습니다.
만약 공인중개사에게 내려지는 업무취소 또는 업무정지 처분이 부당하다고 판단되는 경우에는 처분 즉시 제소기간을 준수하여 위법한 처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기해야 할 것입니다.(제재처분 후 일정기간이 지나면 더 이상 처분의 취소를 다투는 것은 불가능합니다)
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 10.
문석주 변호사
