지역주택조합의 상가분양권 양도행위의 적법성
지역주택조합은 상가 분양권을 업무대행사에 양도할 수 있을까
Q : A조합은 아파트와 부대시설 신축을 목적으로 하는 지역주택조합입니다.
그런데 A조합은 사업시행대행사로 B회사와 용역계약을 체결하면서 추가적인 비용 분담 없이 조합원들이 아파트를 분양받는 대신 아파트 단지 내 상가의 소유권은 B대행사가 갖기로 하는 내용을 삽입하였습니다.
이후 A조합은 위 용역계약을 근거로 B회사에 상가에 대한 소유권을 이전해 주었습니다.
A조합은 별도의 조합원 총회 결의 없이도 업무대행사에게 조합의 상가 소유권을 이전할 수 있는 것인가가요?
A :
1. 지역주택조합의 상가 소유권
지역주택조합은 주택법에 의해 설립된 조합으로서 비록 조합이라는 명칭은 사용하지만 고유의 목적을 가지고 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관인 총회 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 따라 행해지며 조합원의 가입탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조합 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어 있는 점에 비추어 그 명칭에 불구하고 비법인사단에 해당합니다.
따라서 지역주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며 일반분양분의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 할 것입니다.
이와 같은 규약이나 조합원 총회에 따르지 않고 지역주택조합의 아파트나 상가의 일반분양분을 처분하는 행위는 무효라고 할 것입니다.(대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결)
2. 지역주택조합의 상가를 대행사에게 처분하기 위한 요건
위에서 살펴본 바와 같이 지역주택조합이 조합 소유의 상가를 대행사나 타인에게 처분하기 위해서는 조합규약에서 정하고 있는 절차를 거치거나 조합원 총회에서의 결의에 따라야 하는 것입니다.
즉 조합의 상가처분이나 분양절차에 대하여 조합규약에서 별도로 정하고 있지 않거나 조합원 총회의 의결에 따라 처분할 수 있다고 규정하고 있는 경우 조합원 총회를 통해 조합 소유 상가를 분양해야 하는데 조합원 총회를 통해 적법하게 상가를 분양하려면 조합은 상가의 처분을 안건으로 하여 적법하게 총회를 소집해야 하고 총회 결의 절차도 적법하게 이루어져야 합니다.
만약 총회 소집 통보가 제대로 이루어지지 않거나 회의가 규약에서 정하는 절차에 따라 진행되지 않았다면 상가 처분에 대한 총회 결의 역시 무효가 되는 것입니다.
3. 지분제 방식의 용역계약을 체결하면서 업무대행사에 상가의 처분권을 양도하는 조항이 유효한 것인지 여부
한편 별도의 상가 처분에 대한 총회 결의가 없었더라도 대행사와의 용역계약 당시 상가처분권을 대행사에 양도하는 내용의 용역계약서에 대해 총회 결의를 거쳤다면 이러한 용역계약서에 근거한 상가의 처분권을 대행사에 양도하는 것이 유효한 것인지 문제됩니다.
이와 관련하여 지역주택조합과 대행사가 조합원의 추가분담금 없는 지분제 방식의 용역계약을 체결하면서 대행사에 상가의 처분권을 부여하는 내용의 용역계약서를 작성한 경우 이러한 용역계약에 관하여 총회 결의를 거쳤다면 이러한 총회 의결에는 상가에 관한 처분권한을 대항사에 부여하는 결의도 포함된 것으로 보아야 하므로 상가처분에 관하여 별도의 결의를 거치지 않았다고 하더라도 용역계약서에 근거하여 상가를 처분한 행위는 유효하다고 볼 수 있습니다.(대법원 2019. 6. 27. 선고 2017다244054 판결)
4. 결론 - 조합 이외의 자가 분양하는 일반분양권 계약은 신중해야
이처럼 지역주택조합의 상가 분양은 원칙적으로 조합 규약에 따르거나 조합 총회의 결의를 거쳐 행해져야 하는 것입니다. 조합의 적법 절차 없이 상가를 분양한 경우 조합장이나 임원은 배임 등의 형사책임이나 손해배상 책임을 부담할 수 있으며 상가를 분양받은 수분양자도 분양계약의 무효로 인해 분양계약이 취소될 위험성이 있으므로 지역주택조합의 상가분양에 있어 법적 문제가 발생하는 경우에는 즉시 변호사와의 상담이 필요하다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 13.
문석주 변호사
