1년 임대차계약의 효력과 임차인의 임대기간 1년 주장
임차인은 마음대로 1년짜리 임대기간의 효력을 주장할 수 있을까
Q : 2018. 10. 1. 임차인과 1년 기간의 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 주택임대차보호법에 따라 임대기간을 2년으로 본다는 사실을 알게 되었고 이에 2020. 10. 1. 임대차기간이 만료되는 것으로 보아 2020. 6. 1.에 임차인에게 임대차계약 해지 통보를 하였습니다.
이에 대해 임차인은 이 사건 임대차계약은 1년짜리 기간이므로 2019. 10. 1. 종료되는 것인데 임대인은 그때까지 임대차 갱신 거절의 통지를 하지 않았으므로 임대차계약은 묵시적 갱신되었고 그 갱신된 임대차계약 기간은 2년이므로 2021. 10. 1.까지 임대차 기간은 만료되지 않았다고 주장하고 있습니다.
이처럼 1년 기간의 임대차계약에서는 임차인 본인이 유리하게 마음대로 1년이나 2년으로 계약 기간을 주장할 수 있는 것인가요?
A :
1. 1년 기간의 임대차계약의 효력 및 임차인이 주택임대차보호법에도 불구하고 1년 기간을 주장할 수 있는지 여부
임대차계약을 체결하면서 종종 1년짜리 계약을 하는 경우를 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서는 단기간만 임대를 한 후 본인이 이를 사용하거나 1년 후 임차조건을 올리기 위해 1년짜리 임대차계약을 체결하길 원할 수 있습니다. 그런데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하면 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하고 있습니다.
결국 주택임대차계약의 경우 임대인이 1년짜리 임대차계약을 체결한다고 하더라도 그 임대기간은 2년으로 간주되는 것이므로 임차인이 임대차계약서에도 불구하고 2년의 임대차기간을 주장하게 되면 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 없는 것입니다.
2. 임차인이 임대차계약기간을 1년으로 주장하는 경우 임대인의 의무
이처럼 2년 미만의 임대차계약을 2년으로 보는 규정이 강제되는 것은 임대인에 한정됩니다. 임차인의 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따라 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 주장할 수도 있으며 임대차계약서상의 임대기간을 주장할 수도 있습니다.
즉 임차인은 임대차계약서상 2년 미만의 기간이 도래했다면 임대인에게 보증금 반환을 구할 수 있는 것이며 임대인은 주택임대차보호법상의 규정을 들어 보증금반환을 거절할 수 없습니다.
3. 임차인이 임대차계약기간을 본인 마음대로 1년 또는 2년으로 주장할 수 있는지 여부
여기에서 문제가 발생합니다. 임차인이 임대차계약서에도 불구하고 본인 마음대로 1년이나 2년의 기간을 주장하는 경우 임대인의 입장에서는 임차인의 선택에 따라 매년 갱신여부를 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 이는 임대인에게 지나치게 불리하다고 밖에 볼 수 없습니다.
이 때문에 대법원은 임차인이 주택임대차보호법 제4항 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다고 보았습니다.(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결)
즉 임차인이 2년 미만의 임대차계약을 주장할 수 있는 것은 2년 미만의 임대차계약 기간이 종료되어 임대차보증금 반환을 구하는 경우에만 가능한 것이며 2년 미만 임대차계약 기간 도과 후 묵시적 갱신되었다고 주장하며 새로운 2년 간의 임대차계약 기간이 시작되었다는 주장은 할 수 없다는 것입니다.
결국 임차인은 첫 임대차계약 기간 종료시에만 2년 미만의 임대차계약서상 계약기간을 주장할 수 있는 것입니다.
4. 결론 - 위 사안의 경우 임대차계약기간 종료 시점
위 상담 사례에서도 임차인은 1년짜리 임대차계약을 체결한 후 1년이 도과한 시점인 2019. 10. 1.에 임대차계약기간이 종료되었다고 주장할 수 있습니다. 그러나 2019. 10. 1. 임대차계약기간이 종료되었지만 묵시적 갱신에 따라 2년이 도과한 2021. 10. 1.에야 비로소 임대차계약기간이 종료된다는 주장은 할 수 없습니다.
묵시적 갱신을 주장하는 경우에는 결국 처음 임대차계약이 2년으로 간주되는 것이고 2020. 10. 1.까지 임대인이 갱신거절의 의사를 표시하지 않았다면 다시 임대차계약은 2022. 10. 1.까지로 연장되는 것입니다.
임차인의 선택에 따라 임대인의 지위가 심각하게 불안정해진다는 점에서 2년 미만의 임대차계약 기간 주장은 첫 계약 종료시에만 가능하다는 대법원 판례의 취지는 합리적이라고 볼 수 있습니다.
임대인과 임차인의 입장에서는 애초에 분쟁의 소지가 될 수 있는 1년 기간의 임대차계약을 체결하는 것을 지양하는 것이 좋습니다. 설령 1년짜리 임대차계약을 체결했다 하더라도 그 임대차계약의 기간은 2년으로 간주된다는 점에 유의하여 특히 임대인이 적절한 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 26.
문석주 변호사
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