재개발 수용에서 이중으로 건축물보상을 받을 수 있을까?
종전 공익사업상 수용보상금을 받은 건축물 소유자의 법적지위
Q : 행정청은 도로 개설을 위해 제가 소유하고 있던 토지의 일부를 도로개설사업에 포함시켰습니다.
그런데 해당 토지에는 제가 소유하고 있던 건물이 존재하고 있었기 때문에 철거를 위해 건물도 함께 시가로 보상받게 되었습니다. 이후 행정청은 어찌된 영문인지 건물은 철거하지 않은 채 도로 개설 사업을 완료하였습니다.
이후 해당 토지는 재개발 구역 지정이 되었고 재개발 보상 대상에 철거되지 않은 건물도 다시 포함되었습니다.
이 경우 저는 여전히 건물의 소유권이 저에게 있음을 이유로 재개발에 따른 보상금을 지급받아야 한다는 주장을 할 수 있을까요?
A
1. 토지 수용에 있어서의 지장물 보상
토지가 수용되는 경우 수용되는 토지 위의 건축물, 입목, 공작물 등의 지장물에 대해서도 정당한 보상이 이루어져야 합니다. 이러한 지장물에 대한 정당한 보상은 지장물을 수용 지역 외로 이전하는데 들어가는 이전비 상당입니다. 다만 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인해 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 등에는 이전비가 아니라 해당 지장물의 시가 상당의 가격으로 보상할 수 있습니다.(토지보상법 제75조)
이처럼 이전이 어려워 이전비가 아닌 물건의 가격으로 보상을 받은 후 수용 지역에 잔존하는 지장물의 철거비용은 사업시행자가 부담하게 됩니다. 다만 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 그 비용을 부담합니다.(토지보상법 시행규칙 제33조 제4항)
2. 공익사업에서 지장물 보상이 이루어진 경우 지장물의 소유권 관계
토지보상법상 지장물 보상을 받는 사람은 "토지에 정착한 물건에 대한 소유권 그 밖의 권리를 가진 관계인"입니다.(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결) 일반적으로 지장물 보상을 받는 자는 지장물의 소유자가 될 것이지만 그 지장물을 사용하는 사용권자나 임차권자 역시 보상을 받을 수 있습니다.
건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘기 때문에 물건의 가격만을 보상하게 된 경우 수용권자는 그 건축물 등의 지장물 등의 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 다만 수용권자는 물건의 가격만을 보상한 후 자신의 비용으로 지장물을 직접 철거할 수 있을 것이며 이 경우 지장물의 소유자로서도 사업시행에 방해가 되지 않는 상당한 기한 내에 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다고 볼 수 있습니다. (대법원 2012. 4. 13. 선고 2010다94960 판결, 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결)
결국 토지 수용의 목적으로 지장물 수용이 아닌 물건의 가격으로 지장물 보상이 이루어지는 경우 지장물의 소유권은 여전히 기존 지장물 소유자에게 유보되는 것이며 다만 수용권자는 지장물을 철거할 수 있는 권한을 취득함에 그치는 것입니다.
3. 다른 공익사업에서 보상이 이루어진 이후 지장물에 대한 재개발 보상금을 받을 대상자는?
한 공익사업에서 지장물 보상이 이루어진 이후에 수용권자가 여러가지 사정으로 지장물을 철거하지 않은 채 잔존시키는 경우가 종종 발생합니다. 그런데 이후 새로운 공익사업이나 재개발사업을 통해 기존 수용된 토지가 새롭게 수용되는 경우 다시 그 지장물은 토지보상법상 지장물 보상 범위에 포함되게 됩니다.
여기서 문제는 새롭게 시행되는 공익사업에 따른 지장물 보상금을 받을 대상자가 누구인지 여부입니다. 앞서 본 바와 같이 토지 수용을 목적으로 지장물 보상이 이루어진 경우에는 지장물의 소유권이 여전히 기존 소유권자에게 유보되어 있는 것이므로 기존 소유권자가 이중 보상을 받을 권리가 있는 것으로 해석될 여지가 있기 때문입니다.
그러나 이에 대해 대법원은 "기존 지장물 소유권자는 종전 공익사업의 시행을 위하여 지장물 가격보상을 받음으로써 사업시행자의 건물 철거, 제거를 수인할 의무가 있는 지위에 있을 뿐이므로 건물에 대한 종전 가격보상 완료 후에는 이를 인도받아 철거할 권리를 보유한 사업시행자에게 재개발에 따른 지장물 보상청구권이 귀속된다" 고 판시하였습니다.(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결)
결국 이미 가격보상을 통해 지장물 보상을 받은 지장물의 종전 소유권자는 새롭게 공익사업이나 재개발사업이 시행된다 하더라도 철거 수인의무를 부담하고 있는 이상 이중으로 보상금을 수령하는 것은 불가능하다고 볼 수 있는 것입니다.
위에서 본 사례에서도 건축출 소유자는 이미 도로사업에서 사업시행자로부터 가격보상을 받을 이상 이후 건축물이 철거되지 않은 사정이 있다고 하더라도 이후 시행되는 재개발 사업에서 또다시 건축물 보상금을 요구할 수는 없는 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 2.
문석주 변호사
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