전세보증금안심대출의 내용과 주택도시보증공사의 구상권
임차주택의 소유자가 변경된 경우의 전세보증금안심대출
Q : 2년 전 빌라에 대해 전세계약을 체결하면서 보증금 2억 원에 관해서 주택도시보증공사에 전세금 안심대출보증계약을 신청하였습니다. 위 보증계약에 따라 저는 전세보증금 2억 원에 대한 반환채권을 주택도시보증공사에 양도하였습니다. 그런데 이후 임차한 빌라에 대한 경매절차가 개시되었고 주택도시보증공사는 전세보증금반환채권으로 배당요구를 하여 그 중 일부 금액을 배당금으로 지급받았습니다.
한편 전세계약이 종료되었음에도 임대인은 보증금을 반환하지 않았고 이에 저는 주택도시보증공사에 전세금 안심대출보증계약에 근거하여 보증금의 지급을 청구하였습니다. 이에 주택도시보증공사는 저에게 보증금을 대신 지급해주었습니다. 보증금을 회수한 후 저는 특별한 사정이 없는 한 아무런 법적 문제가 없게 되는 것이지요?
A:
1. 전세보증금안심대출의 성격
최근 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 임대인이 잠적함에 따라 보증금 회수가 어려워지는 사례가 늘어나고 있습니다. 이러한 보증금 사고가 빈번해지면서 전세보증금 안심대출계약을 미리 체결하는 임차인들이 늘어나고 있습니다.
전세보증금안심대출에 가입하게 되면 임차인은 임대차계약 만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다고 하더라도 주택도시보증공사에 보증금의 대신 지급을 청구할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 보증금의 대신지급을 청구하게 되면 임대인을 대신하여 보증금을 대신 지급하거나 전세보증금 대출을 대신 변제하게 됩니다.
임차인의 입장에서는 전세보증금 안심대출에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 못하더라도 주택도시보증공사로부터 대신 보증금을 반환받을 수 있으므로 보증금을 안전하게 확보하는 것이 가능합니다.
2. 주택도시보증공사의 전세보증금 대위변제
주택도시보증공사는 임차인과 전세보증금안심대출계약이 체결되면 임차인에게 보증금을 대신 변제해야 할 책임을 부담합니다. 일반적으로 주택도시보증공사는 전세보증금 안심대출 계약을 체결함과 동시에 임차인으로부터 보증금 반환채권을 양도받게 되고 만약 임차주택이 임대차계약 기간 중에 경매되는 경우라면 주택도시보증공사가 배당요구를 하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
이후 임차인이 임대차계약 기간 만료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다는 점을 입증하는 서류를 제출하게 되면 주택도시보증공사는 임대인을 대신하여 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 의무를 부담하는 것입니다.
3. 주택도시보증공사의 구상권 행사
주택도시보증공사가 임대인 대신 임차인에게 보증금을 반환한 이후에 주택도시보증공사는 임대인의 보증금 반환 의무를 대신 이행했기 때문에 변제자 대위 법리에 따라 임대인에게 대신 변제한 보증금 액수 상당의 구상청구를 할 수 있습니다. 임대인은 특별한 사정이 없는 한 주택도시보증공사의 구상권 행사를 거절할 수 없고 주택도시보증공사는 만약 임대인에게 다른 재산이 있다면 다른 재산에 대해 강제집행을 하는 것도 가능합니다.
4. 임차주택 양수인에 대한 구상권 행사 가능성
문제는 임차주택의 소유자가 변경된 경우에도 여전히 주택도시보증공사가 변경된 소유자에게 구상권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 이미 임대차보증금 반환채권이 주택도시보증공사에게 양도되었으므로 임차인의 주택임대차보호법상 대항력이 상실되어 변경된 소유자에게 보증금 반환을 구할 수 없는 것은 아닌지 여부가 문제되기 때문입니다.
그러나 주택도시보증공사가 임차주택에 대한 겨앰절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사하여 배당을 받았다 하더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의사표시로 간주할 수 없다고 할 것이며 해당 주택 임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다고 보아야 할 것입니다.(서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결)
따라서 전세보증금안심대출 계약에 따라 보증금반환채권이 주택도시보증공사에 양도되었다고 하더라도 임차인이 여전히 대항력을 유지하고 있는 이상 주택도시보증공사는 임차주택의 양수인에게도 보증금 대위 반환에 따른 구상권을 행사할 수 있는 것입니다. 이 때 이미 보증금을 반환받은 임차인은 이미 보증금 구상 관계에서 해방된 것이므로 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성은 높지 않습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 3.
문석주 변호사
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