임대차계약 체결 후임차주택의 경매개시시 임차인의 대응
경매개시 사실을 미고지한 임대인과 중개인의 법적 책임
Q : 빌라에 대해 2억 원에 임대차계약을 체결하고 당일 계약금 2,000만 원을 지급하였습니다.
계약 당시에는 등기부상 특별한 문제가 없어 걱정없이 계약금을 교부했습니다. 이후 잔금을 지급하고 임차주택에 입주하였는데 몇 개월 뒤에 임차주택이 임대차계약 후 잔금일 전에 강제경매개시된 사실을 알게 되었습니다.
이후 임차주택이 타인에게 경락되었고 저는 보증금 중 일부를 회수하지 못했습니다. 이 경우 저는 잔금일 전에 경매가 개시되었음에도 이를 알리지 않은 임대인과 공인중개사에게 손해배상 책임을 물을 수 있을까요?
A :
1. 강제경매 미고지와 임대차계약 취소
원칙적으로 임대차계약을 체결할 당시 임대인은 임차주택이 경매 진행 중이라면 현재 임차주택이 경매 진행 중이라는 사실을 임차인에게 알려야 합니다. 만약 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임차주택이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립할 수 있으며 임차인은 임대인을 상대로 기망을 원인으로 보증금 반환 및 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결)
2. 계약 이후 들어온 경매에 대해서도 임대차계약을 취소할 수 있는지 여부
위에서 본 바와 같이 임대차계약 당시 이미 임차주택이 경매 진행 중이라면 경매 진행 중이라는 사실을 임대인은 임차인에게 당연히 알려야 합니다. 이와 반대로 잔금 지급 후 임대차기간 중에 경매가 개시되더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 경매 개시에 대한 사기 책임을 임대인에게 묻는 것이 어렵습니다. 그런데 문제는 임대차계약 이후 잔금 지급 전에 경매가 개시되는 경우입니다.
이 때에는 임대인에게 항상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 임대인이 곧 경매진행될 것이라는 사실을 알면서도 임대차계약을 체결하였다는 점이 입증되는 경우에만 비로소 임대인이 사기죄로 처벌될 수 있는 것입니다. 다만 임대인의 사기죄가 성립하지 않더라도 경매가 진행되는 경우 임차인은 배당요구를 통해 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것으로 볼 수 있기 때문에 임대인은 임차인에게 임대차기간 종료에 따른 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.
3. 강제경매 미고지에 대한 공인중개사의 손해배상책임
한편 임대차 계약 당시 이미 임차주택이 경매 진행 중이라면 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 사전에 임차주택이 경매 진행 중인 사실을 임차인에게 고지하고 설명해야 합니다. 만약 임대차계약 당시 임차주택이 경매 진행 중이라는 사실을 임차인에게 고지하지 않는 경우 공인중개사는 손해배상 책임을 지는 것은 임대인의 경우와 같습니다.
문제는 임대차계약 당시에는 경매가 개시되지 않았으나 임대차보증금 잔금 지급 이전에 경매가 개시된 경우입니다. 이 때에는 임대차계약을 알선한 중개업자가 단순히 계약의 체결만을 알선하는 데 그치지 아니하고 계약 체결 후에도 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도 및 소유권이전등기의 경료 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 경우에는 잔금을 지급받는 역할을 맡은 공인중개사로서는 잔금을 교부받을 무렵 임차주택의 권리관계를 재차 확인할 주의의무가 있었다고 봄이 타당합니다. (서울중앙지방법원 2021. 3. 16. 선고 2020가단5074050 판결)
결국 공인중개사가 잔금시 경매진행 중인 사실을 확인하지 않고 잔금을 지급받아 임대차계약이 완결되게 함으로써 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입는 경우 임차인은 공인중개사에게 경매 진행으로 인한 손해를 배상을 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다.
4. 공인중개사의 손해배상 범위에 관하여
공인중개사에게 임차주택 강제경매로 인해 발생한 손해에 대한 책임을 물을 수 있는 범위는 손해 전체가 아닙니다. 공인중개사가 받은 중개수수료, 임차인의 과실 정도를 고려하여 일반적으로 공인중개사의 책임을 임차인이 입은 손해액에서 30~50% 정도로 제한되는 것이 보통입니다.
이처럼 임차인은 임대차계약 당시 뿐만 아니라 잔금 지급시에도 등기부를 열람하여 임대차계약 당시와 비교하여 경매나 가압류 등 변동이 없는지 여부를 반드시 확인해야 할 필요가 있습니다. 만약 임대차계약 당시와 비교하여 경매나 가압류 등의 등기부상 변동이 존재한다면 임차인은 잔금을 지급하지 않고 일정기간 최고를 거쳐 변동사항을 말소하라는 요구를 해야 하고 이에 불응하는 경우에는 임대차계약 자체를 해제하는 것도 가능합니다.
만약 임대차 잔금 당시 변동사항을 제대로 확인하지 못하고 이로 인해 손해를 입게되었다면 임대인과 공인중개사의 과실 여부를 검토하여 임차인이 입은 손해에 대한 배상을 구하는 조치를 취할 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 19.
문석주 변호사
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