수익율, 대출비율, 이자율 보장과 분양계약 취소가능성
분양대행사의 허위 보장약정을 이유로 하는 분양계약 취소 주장
Q : 저는 분양대행회사 사무실에서 수익형 호텔 시행사와 사이에 호텔 1호실을 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고 분양대금 6억 원 중 계약금인 6천만 원을 지급하였습니다.
당시 분양대행사 직원은 저에게 총분양가의 60%를 대출이자율 연4%가 넘지 않는 조건으로 제1금융권에서 대출받을 수 있고 한 호실의 월 확정 수입이 150만 원이라고 설명하면서 수지계산서 등 관련 자료를 교부하였습니다.
이러한 분양 조건을 믿고 분양계약을 체결하였는데 이후 시행사로부터 분양가의 30%만 대출이 가능하고 순수익율도 설명한 금액에 턱없이 미치지 못한다는 사실을 알게 되었습니다.
이 경우 저는 기망을 이유로 분양계약을 해제하거나 취소하고 계약금의 반환을 구할 수 있을까요?
A :
1. 분양계약에 있어 분양대행사 직원의 기망
최근 부동산 경기가 활성화되면서 수익형호텔, 상가, 쇼핑몰, 오피스텔 등의 분양이 늘어나고 있으며 자연스럽게 분양계약 분쟁 역시 많아지고 있습니다. 분양에 있어 수분양자의 모집이나 광고 및 계약 체결은 대부분 시행사가 직접 하는 것이 아니라 분양대행사가 시행사를 대신하여 분양업무를 하게 됩니다. 이처럼 시행사가 직접 분양업무를 하지 않고 분양대행사를 통하는 것은 아래에서 보는 것처럼 분양계약에서 발생하는 여러 책임 소재를 회피하기 위한 목적이 큽니다. 왜냐하면 부동산 분양계약에 있어서는 어느정도 과장이나 허위가 수반되는 것인데 시행사가 직접 분양업무를 하게 되면 이러한 과장이나 허위 설명으로 인한 분양계약 해제, 취소 분쟁에서 불리한 위치에 서게 되는 경우가 많기 때문입니다.
2. 확정수익율, 대출금, 대출이자에 대한 기망과 기망을 이유로 하는 분양계약을 취소, 해제
대부분의 분양계약에서 분양대행사들이 수분양자들을 현혹시키는 요소들은 바로 확정수익율, 대출금, 대출이자율, 독점영업 보장 등 입니다. 분양대행사는 수분양자들이 분양계약을 체결하도록 설득하기 위해 입지나 호재를 설명하는 것 이외에도 확정수익율, 대출비율, 대출이자율, 독점영업 보장 등의 내용을 시행사와의 협의 없이 또는 시행사의 묵인 하에 보장합니다.
이러한 분양대행사 직원의 설명을 들은 수분양자들은 마치 확정수익율, 대출금, 대출이자율, 독점영업 보장 등의 내용이 당연히 확정되어 있는 것으로 이해해 분양계약서를 작성하고 계약금을 납입합니다. 그러나 실제 분양계약서의 내용들을 자세히 살펴보면 확정수익율, 대출금, 대출이자율, 독점영업 보장 등의 내용을 전혀 포함되어 있지 않습니다. 대부분 분양계약서에는 시행사에게 전적으로 유리하고 수분양자들에게 불리한 조항으로 구성되어 있는 것이 대부분인 것입니다.
이는 수분양자들이 분양계약서 작성시 깨알같이 적혀있는 분양계약서의 내용을 제대로 확인하지 않고 계약을 체결한다는 점을 악용하는 것입니다. 원칙적으로 수분양자는 실제 분양계약 당시 설명한 내용이 실제와 다르다는 사실을 명백히 입증한다면 분양계약상 기망행위를 하였다는 이유로 분양계약을 해제하거나 취소하는 것이 가능합니다.
3. 분양계약을 취소, 해제할 수 있도록 하는 요건들에 관하여
상품의 선전, 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의 성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만 그 선전, 광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되고(대법원 2012. 6. 14. 선고 2012다15060 판결), 의사표시의 동기에 착오에 있었음을 이유로 표의자가 이를 취소하기 위해서는 그 동기가 상대방에 표시되고 의사표시 내용의 중요부분의 착오로 인정된 경우이어야 합니다.(대법원 1990. 5. 22. 선고 90다카7026 판결)
즉 대법원은 분양계약을 체결하면서 어느 정도의 과장이 수반될 수 있다는 점을 인정하고 있으며 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의 성실의 원칙에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다는 점이 입증되지 않는다면 일부 허위가 포함되어 있다고 하더라도 분양계약의 해제 또는 취소를 인정하지 않고 있는 것입니다.
특히 분양대행사 직원이 허위사실을 설명한 경우에는 시행사와의 관련성이나 실질적인 지위, 감독 아래에 허위 사실을 고지하였다는 점, 분양안내 팜플릿이나 광고에도 허위 사실이 포함되어 있다는 점, 시행사가 분양대행사의 위법행위를 알면서도 이러한 사실을 묵인하였다는 점 등을 입증해야만 비로소 분양계약 당사자인 시행사의 책임을 물어 분양계약을 취소 또는 해제할 수 있는 것입니다.
4. 신중한 분양계약 체결의 필요성
대부분의 분양계약서에는 분양계약에 있어 시행사의 책임을 면하는 조항들이 다양하게 포함되어 있습니다. 다만 분양계약 체결 과정에서는 분양계약서의 각 조항들을 하나하나 확인하지 못하는 점을 이용하여 분양대행사 직원들이 분양계약과 배치되는 내용을 수분양자들에게 보장하고 확약하는 약속을 하는 것입니다. 그러나 이후 분양대행사가 한 약속을 시행사가 지키지 않는 경우 분양대행사의 기망행위 책임을 시행사에게 귀속시키는 것은 앞서 살펴본 것처럼 생각보다 쉽지 않습니다.
결국 수익형호텔, 상가, 오피스텔 등의 분양계약을 체결할 때 유의해야 할 점은 분양계약서의 내용만이 시행사가 보증하는 내용이며 분양대행사가 보장하는 내용은 이후 지켜지지 않더라도 시행사에게 분양계약 해제 또는 취소의 책임을 묻는 것이 어렵기 때문에 신중히 분양계약서의 내용을 살펴보고 분양계약에 임해야 한다는 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 18.
문석주 변호사
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