인접 토지를 침범 건물을 매수한 경우 매수인의 대처방법
인접 토지 침범 건물 매수인의 매매대금을 돌려받는 방법
Q : 약 5년 전 인근 시골에 거주하기 위해 150평 정도의 토지와 그 위에 건립된 주택을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다.그런데 최근 확인 해보니 건물 100평 중 15평 정도가 인접 소유자 토지를 침범하여 건축된 상태였습니다.
현재 인접 토지 소유자가 건물의 철거를 주장하고 있지는 않은 상황이지만 언제라도 철거 주장을 할 수 있어 불안한 상태입니다.
이 경우 저는 5년 전 타인 토지를 침범하고 있는 건물을 매도한 매도인에게 매매대금 중 일부를 반환하라는 주장을 할 수 있을까요?
A :
1. 타인 소유 토지를 침범하고 있는 건물을 매수하는 매수인의 법적 지위 위험성
건물과 토지를 매수하는 경우 매수인은 건물을 소유하기 위한 목적으로 그 건물의 대지를 함께 취득하는 것입니다. 그런데 오래 전에 신축된 건물 중 일부는 정확한 측량절차가 수반되지 않은 관계로 건물 중 일부가 타인 토지를 침범하고 있는 경우가 종종 있습니다. 건물을 취득한 매수인은 건물 일부가 타인 토지 위에 건축되었다면 토지 소유자의 철거 요구가 있는 경우 건물을 철거할 수밖에 없습니다. 뿐만 아니라 기존 건물 부지로 타인 토지를 불법 사용하고 있다는 이유로 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무는 부담하게 되는 위험도 안게 됩니다.
2. 하자담보책임에 따른 매매계약 해제 또는 대금감액청구, 손해배상청구
이처럼 타인 토지에 일부가 건축된 건물을 매수한 매수인은 하자있는 건물을 매도한 매도인에게 법적 책임을 물을 수밖에 없습니다. 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있습니다.(대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결, 의정부지방법원 2021. 5. 26. 선고 2020가단126217 판결)
즉 매수인은 건물과 건물의 부지를 매매계약의 목적물로 매매계약을 체결한 것인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있고 매도인이 침범한 건물대지 부분의 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 할 것이므로 매수인은 매도인에 대해 매매계약 해제, 대금감액, 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.
이러한 하자담보책임은 매수인이 침범사실을 모르고 계약한 경우라면 침범 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사할 수 있으나 악의의 매수인인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에만 담보책임을 물을 수 있습니다.
다만 건물 매수인이 건물 일부가 타인 토지를 침범하고 있음을 알면서도 매매계약을 체결하였을 것이라고 보기는 어려우므로 매수인이 선의라는 사실을 추정되는 것이고 특별한 사정이 없는 한 계약한 날로부터 1년이 도과했더라도 매수인이 건물 일부가 타인 토지를 침범하고 있다는 사실을 안 때로부터 1년이 넘지 않았다면 하자담보책임을 물을 수 있는 것입니다.
3. 침범 토지의 시효취득 가능성이 있다고 하더라도 하자담보책임을 주장할 수 있는지 여부
이 경우 일부 매도인은 타인 토지 침범 부분이 건물의 대지 부분으로서 점유취득시효를 주장하여 인접토지 소유자로부터 해당 부분을 취득할 수 있으므로 담보책임이 인정되지 않는다고 주장할 수 있으나 취득시효가 인정될 수 있다는 가정적 사정만으로 매도인의 담보책임이 부정되기 어렵습니다.
4. 매매계약 해제 또는 대금감액청구를 주장할 수 있는 기준
원칙적으로 건물 일부가 타인 토지 위에 건립되어 있는 경우에는 취득하지 못하는 건물 대지 면적 부분의 대금에 상당하는 금액의 대금 감액을 주장할 수 있습니다. 그런데 예외적으로 타인 토지를 침범하고 있는 건물 부분이 50%이상으로서 과다하거나 건물 부지를 대부분 취득하지 못할 것임을 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되는 경우 매매계약 자체를 해제하고 매매대금의 반환을 구하는 것도 가능할 수 있습니다. 부가적으로 매수인은 대금감액과 계약 해제를 주장함에 더불어 이로 인해 입은 손해를 배상하라는 주장도 가능합니다.
이처럼 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있어 건물 일부를 철거해야 하는 상황이라면 매수인은 신속히 매도인에 대해 대금감액이나 매매계약 해제 등의 법적 조치를 취하는 것을 검토할 필요가 있습니다. 매도인의 책임을 묻는 기간은 앞에서 설명한 것처럼 정해져 있으며 시간이 흐를수록 매수인의 권리를 구제받을 수 있는 가능성이 줄어들 수 있기 때문입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 9. 4.
문석주 변호사
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