토지 위 타인 소유 건물 대지에 대한 사용료 청구 방법
무허가 건물 대지의 부당이득 반환청구
Q : 제 소유 토지 위에 제3자가 무허가 건물을 건립하였습니다.
현재 건물을 건립한 자는 무허가 건물을 사용하고 있지 않지만 건물의 존재로 제 소유 토지를 제대로 사용, 수익하지 못하고 있는 상태입니다.
저는 제3자에 대해 무허가 건물 철거와 무허가 건물 부지에 대한 사용료를 청구할 수 있을까요?
A :
1. 타인 토지 위 건물의 존재와 부당이득반환
원칙적으로 타인 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고있다고 보아야 하므로 대지 소유자에 대해 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결, 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결)
타인 토지 위에 건물은 무허가 건물인 경우가 대부분일 수 있으나 토지 소유자의 토지 사용 승낙을 받아 건축허가를 득한 후 건축을 하였으나 이후 토지 사용 계약이 해제되거나 취소된 경우에도 더 이상 건물 소유자는 건물 대지를 점유, 사용할 권한이 없으므로 마찬가지로 토지 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 볼 수 있습니다.
2. 무허가 건물의 사실상 처분권자의 부당이득반환의무
무허가 건물의 소유자 또는 사실상 처분권자는 실제 그 무허가 건물을 건립한 신축자입니다. 다만 무허가 건물의 처분권이 제3자에게 양도되거나 이전되었다는 사실이 입증된다면 그 무허가 건물의 처분권은 이를 양도받은 제3자에게 귀속된다고 보아야 할 것이므로 토지 소유자는 실제 무허가 건물의 처분권을 양도받은 제3자를 상대로 부당이득반환청구를 해야 할 것입니다.
그러나 무허가 건물의 처분권이 양도되었다는 명확한 증거 없이 단순히 현재 건물을 점유, 사용하고 있는 자가 제3자라는 이유 만으로 그 건물 사용, 수익자에게 부당이득 반환청구를 할 수는 없습니다. 즉 무허가 건물의 신축자가 아닌 제3자를 상대로 부당이득반환을 구하려면 무허가 건물의 신축자로부터 처분권이 제3자에 이전되었다는 점을 명확히 입증해야 할 것입니다.
3. 건물을 사용하지 않는 경우에도 부당이득반환 청구를 할 수 있는지 여부
문제는 건물 소유권자가 그 건물을 실제로 사용, 수익하지 않는 경우에도 토지 소유자에게 건물 대지에 대한 부당이득을 반환해야 하는 의무가 발생하는지 여부입니다. 대부분의 건물 소유자를 상대로 대지의 부당이득 반환을 구하는 경우 건물 소유자는 건물을 실제로 사용하고 있지 않다는 항변을 하곤 합니다. 그러나 건물을 사용하고 있지 않다고 하더라도 건물 존재 자체로 대지에 대한 부당이득 반환의무는 발생하는 것이므로 건물을 사용하고 있지 않다는 주장은 토지 소유자의 부당이득반환청구에 어떠한 영향도 주지 못합니다.
4. 토지 소유자가 부당이득반환을 청구할 수 있는 범위
토지 소유자는 건물 소유자에게 건물 대지에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다. 건물 소유자가 건물을 임대하거나 사용 수익 함에 따른 이익액이 건물 대지의 임료액에 미치지 못한다고 하더라도 토지 소유자는 건물소유자에게 적정한 임료 상당액을 부당이득액으로 반환할 것을 구할 수 있습니다.
다만 토지 소유자는 건물이 건립되어 있는 전체 기간에 대한 부당이득을 구하는 것을 어렵습니다. 부당이득청구의 시효기간은 10년이기 때문에 청구할 때부터 소급하여 10년의 기간에 한정하여 부당이득반환을 구할 수 있는 것입니다.
결국 건물의 소유자 입장에서는 대지를 점유할 권원이 인정되기 어렵다고 판단되는 경우에는 차라리 손해액을 줄이는 측면에서라도 신속히 건물을 철거하고 대지를 토지 소유자에게 반환하는 것이 더 나은 방법일 수 있습니다. 건물철거 및 부당이득반환 청구 소송 진행과정에서도 계속하여 대지에 대한 임료 상당액이 발생하는 것이므로 1~2년의 소송기간 동안 발생하는 임료액도 상당한 금액이 될 여지가 큽니다.
이처럼 타인 토지 위에 건물이 존재하는 경우의 법률관계는 생각보다 복잡하고 부당이득반환 청구를 할 수 있는지 여부도 쉽사리 판단되기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 건물 소유자와 토지 소유자 사이의 분쟁이 발생하는 경우라면 신속히 법률사무소를 찾아 분쟁의 효과적인 해결방법을 모색해 볼 필요가 있을 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 9. 6.
문석주 변호사
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