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by 문석주 변호사 Sep 01. 2021

실소유자의 명의신탁 부동산 소유권 회복 방법은?

실소유자가 소유권 반환 또는 매수자금 반환을 구할 수 있는 기한

Q : 12년 전 쯤 지인과 명의신탁약정을 체결하고 지인이 실소유자로서 저의 명의로 부동산을 매수하게 되었습니다. 

이후 실소유자와 법적 분쟁이 발생하였고 현재는 실소유자와 관계가 소원해진 상태입니다. 

최근 명의신탁 약정을 무효라는 사실을 알게 되었고 저는 실소유자에게 부동산의 소유권을 반환하고 싶지 않은 마음입니다. 실소유자가 명의인인 저를 상대로 부동산의 소유권 반환이나 매수자금의 반환을 구할 수 있을까요? 

이미 명의신탁 약정한 후 10년이 지났는데도 소유권반환청구권이나 매수자금 반환청구권은 시효 소멸한 것으로 볼 수 있지 않나요?






A : 




1. 계약명의신탁의 무효와 명의인의 소유권 획득




경매에서 제3자 명의로 대신하여 낙찰을 받거나 제3자 명의로 부동산을 매수하는 경우 명의인과 실소유자 사이의  약정을 명의신탁약정이라고 합니다. 그런데 부동산실명법에서는 이러한 명의신탁약정을 무효로 정하고 있습니다. 부동산을 매수할 때 매도인들은 명의인과 실소유자 사이에 명의신탁 약정이 존재함을 몰랐을 것이 대부분이기 때문에 부동산실명법에 따라 제3자 명의로 매수하거나 낙찰받은 소유권은 실소유자가 아닌 등기 명의인에게 귀속됩니다. 



결국 실소유자는 무효인 명의신탁약정 해지를 이유로 명의인에게 명의신탁 부동산의 반환을 구할 수 없게 됩니다. 


  





2. 실소유자의 부당이득반환청구




실소유자가 명의신탁약정 해지를 이유로 명의신탁 부동산을 반환을 구할 수 없다고 하더라도 실소유자는 모든 손해를 떠안고 명의인은 무상으로 명의신탁 부동산을 소유권을 온전히 취득하는 것은 아닙니다. 부동산실명법 시행일(1995. 7. 1.) 전 명의신탁 약정이 있었던 경우라면 실소유자는 부당이득반환을 원인으로 신탁 부동산의 소유권이전등기를 구할 수 있으며 부동산실명법 시행일 이후 명의신탁 약정이 있었던 경우에는 부당이득반환을 원인으로 신탁부동산 매수를 목적으로 교부한 매수자금의 부당이득반환을 구할 수 있습니다.(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148, 69155 판결)



  





3. 실소유자 부당이득반환청구의 소멸시효




이처럼 실소유자는 부당이득반환을 원인으로 등기명의인을 상대로 신탁부동산의 소유권 자체나 매수자금의 반환을 청구할 수 있는데 이러한 부당이득반환청구권은 언제나 행사할 수 있는 것이 아닙니다. 부당이득반환청구권도 채권인 이상 명의신탁이 무효가 되는 때인 부동산실명법 시행일로부터 10년이 도과하면 시효로 소멸됩니다. 부동산 실명법 시행일 이후 체결된 명의신탁약정은 약정시부터 무효이므로 명의신탁약정 체결 후 소유권이전등기를 마친 때부터 10년이 도과하면 소멸합니다. 









4. 실소유자 부당이득반환청구권의 시효기간 중단 사유 




결국 무효인 명의신탁약정은 소유권이전등기시나 부동산실명법 시행일로부터 10년이 도과하면 시효로 소멸하는 것인데 다만 일정한 사유가 존재하는 경우실소유자의 부당이득반환청구권의 소멸시효가 중단될 수 있습니다.


즉 등기명의인이 명의신탁 부동산의 세금납부를 요구하여 실소유자가 대신 재산세, 종합부동산세를 납부하는 경우에는 등기명의인이 부당이득반환의무를 승인한 것으로 보아 부당이득반환청구권의 시효가 중단되는 것으로 볼 수 있습니다.(대법원 2012. 10. 25. 선고 2012다45566 판결) 

이와 달리 실소유자가 신탁 부동산을 점유하면서 계속 사용했다는 사정만으로는 실소유자의 부당이득반환청구권의 시효가 중단된 것으로 보기 어렵습니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결)




결국 대부분의 명의신탁 관계에서는 신탁 부동산 관련 세금은 대부분 등기명의인이 아닌 실소유자가 납부하는 경우가 많으므로 실소유자가 재산세 등을 대신 납부한 때로부터 10년이 도과하지 않았다면 실소유자는 등기명의인을 상대로 신탁부동산의 소유권 자체나 매수자금에 대한 반환청구권을 행사할 수 있는 것입니다.



이처럼 타인의 명의로 부동산을 매수하거나 낙찰받는 계약명의신탁에 있어서 궁극적인 소유권은 등기 명의인에게 귀속되는 것이고 실제 매수자금을 지급한 실소유자가 소유권을 가져오는 것은 간단하지 않습니다. 실소유자가 지급한 매수자금의 반환을 구하는 것은 가능하나 반환을 구할 수 있는 금액도 시가가 아닌 매수자금에 한정되므로 이후의 시세차익은 고스란히 등기명의인이 취득할 수 있는 것입니다. 



실소유자 입장에서는 매수자금이라고 회수하지 않으면 재산상 큰 손해를 입을 수밖에 없기 때문에 명의신탁 부동산과 관련한 법적 문제가 발생한 경우에는 신탁 부동산을 반환받을 수 있을지 아니면 적어도 매수자금을 반환받을 수 있을지 여부를 면밀히 검토해볼 필요가 있다 할 것입니다.




이상 문석주 변호사였습니다.



2021.  9.  1.   

문석주 변호사





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