명의신탁 목적 가등기의 효력은?
명의신탁 가등기에 기한 본등기 청구의 적법성
Q : 12년 전 지인의 부탁으로 제 명의로 부동산을 매수하게 되었습니다.
당시 지인은 명의신탁을 하면서 보호 장치로 부동산에 본인 동생 명의로 가등기를 설정하였습니다.
이후 저는 여러차례 지인에게 부동산을 회수해갈 것을 요구하였으나 그때마다 이런 저런 핑계로 지인은 부동산을 가져가지 않았고 이로 인해 저는 부동산 소유자로서 세금 등 여러가지 불이익을 입게 되었습니다.
이후 지인과의 다툼으로 인해 연락을 두절되자 지인은 명의신탁 시 설정한 가등기를 근거로 본등기 청구를 하고 있습니다.
저는 실소유자인 지인에게 소유권을 반드시 넘겨주어야만 하는 것인가요?
A :
1. 명의신탁 약정의 무효
부동산실명법에 따라 타인의 명의로 매수한 부동산에 관하여 실소유자와 명의자 사이에 체결한 신탁약정은 무효에 해당합니다. 즉 실소유자가 타인 명의로 부동산을 매수하더라도 이러한 약정은 무효이므로 실소유자는 신탁 부동산이 본인 소유라는 주장을 할 수 없는 것이며 명의자를 상대로 명의신탁 약정이 존재함을 이유로 소유권을 회복하는 것도 불가능한 것입니다.
다만 명의신탁 중 종중이 종중원에게 하는 명의신탁, 부부 간의 명의 신탁의 경우에는 예외적으로 그 유효성을 인정하고 있습니다. 즉 종중은 종중원을 상대로 명의신탁 약정 해지를 이유로 소유권이전등기를 구할 수 있고 부부 간에도 명의신탁 약정 해지를 이유로 소유권을 회복할 수 있게 되는 것입니다.
2. 명의신탁 부동산 보호장치로서의 가등기의 무효
무효인 명의신탁의 경우 명의신탁 해지를 원인으로 하는 것 뿐만 아니라 신탁자가 수탁자를 상대로 신탁한 부동산의 소유권을 회복하려는 청구 자체는 허용되지 않습니다. 상당 수의 명의신탁 부동산의 경우 실소유자는 신탁 부동산의 보호 장치로서 명의신탁과 동시에 가등기를 미리 설정하는 경우가 대부분입니다. 실소유자는 추후 명의자가 등기이전 절차에 협력하지 않을 것을 대비하여 가등기를 미리 설정해 놓는 것입니다.
그러나 무효인 명의신탁 부동산에 대한 보호장치로 설정해 놓은 가등기는 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효라 할 것입니다.(대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다2576, 2583 판결)
이와 별개로 종중이나 배우자에 대한 명의신탁의 경우에는 명의신탁 약정이 유효한데 이러한 유효한 명의신탁에 근거한 가등기는 유효한 것이고 가등기에 기한 본등기 청구 역시 적법하다고 볼 수밖에 없습니다.(대법원 2002.09.06 선고 2001다15170,15187 판결)
3. 실소유자 아닌 제3자 명의의 가등기도 무효인지 여부
설령 명의신탁자가 소유권 보호 장치를 위해 본인 명의가 아닌 다른 제3자의 명의로 가등기를 마쳤다고 하더라도 그 가등기는 명의신탁자와 그 제3자 사이의 명의신탁약정에 기해 마쳐진 것으로서 그 약정의 무효로 말마암아 효력이 없다 할 것입니다.(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009다97024, 97031 판결)
즉 명의신탁자가 본인 명의가 아닌 제3자 명의로 가등기를 마쳤다고 하더라도 그 가등기의 실질은 명의신탁자가 명의수탁한 부동산의 회수를 위한 장치로서 기능한다 할 것이므로 부동산실명법 취지를 고려하여 그 가등기를 무효라고 보아야 하는 것입니다.
4. 명의신탁 보호 장치로서 가등기에 기한 본등기 청구가 가능한지 여부 및 명의자의 대처 방법
결국 명의신탁한 부동산의 등기 명의인이 신탁부동산을 반환하지 않는다고 하더라도 실소유자가 명의신탁한 부동산에 대한 보호 장치로서 가등기에 기한 본등기 청구를 하는 것을 실질적으로 불가능합니다. 명의자는 오히려 가등기권자를 상대로 명의신탁 보호장치로서의 가등기는 부동산실명법에 위반한 원인무효 등기이므로 가등기를 말소하라는 청구를 하는 것은 가능합니다.(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결)
결국 타인의 부동산을 매수하면서 실제 소유자가 제3자 명의로 등기를 하는 경우 실소유자 입장에서는 등기명의인이 명의신탁 부동산 소유권을 빼돌리는 것을 막기 위한 방법으로 가등기를 한다고 하더라도 실제 그 가등기는 무효인 가등기이기 때문에 보호장치로서 기능하기 어렵습니다.
이와 같이 부동산 명의신탁 시에 명의수탁자의 협조가 없다면 소유권 등기를 회복하는 것이 어렵다는 점을 고려하여 명의신탁을 하는 것은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 30.
문석주 변호사
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
