등기관의 과실로 등기부가 오기재 된 경우 국가의 배상책
오기재 등기부를 믿고 부동산을 매수한 매수인의손해배상청구가능성
Q : 과거 다세대 주택 중 한 세대를 경매에서 낙찰받고 최근 해당 세대를 매수인에게 매도하였습니다.
그런데 매매한 매수인으로부터 세대에 대지권이 존재하지 않으므로 이를 해결해 달라는 내용증명을 받게 되었습니다. 경위를 확인해보니 제가 낙찰받은 세대는 대지권이 실제로 존재하지 않음에도 등기관의 착오로 대지권이 등기부에 표시되었던 것이었습니다.
저는 등기부의 표시만을 믿고 대지권이 존재한다고 생각하여 다세대 주택을 낙찰받았는데 매수인에게 손해배상을 당할 위험에 처하게 되었습니다.
이 경우 저는 손해배상을 구할 수 있는 것일까요?
Q :
1. 등기관의 실수로 인한 등기부 오기재와 국가에 대한 손해배상청구
등기관이 새로운 등기부를 편제하면서 대지권 표시를 잘못 등기한 경우 그 등기부를 신뢰하여 부동산을 매수한 매수인에 대해서 등기관의 직무상 과실로 위법하게 이루어진 등기부상 기재를 믿고 법률상 또는 계약상 지급할 의무가 없는 금원을 지급한 사실 자체로서 현실적으로 손해가 발생했다고 보아야 합니다.(대법원 2009. 3. 12. 선고 2007다76580 판결)
따라서 등기관의 과실로 잘못 기재가 이루어진 등기를 믿고 해당 부동산을 매수한 매수인은 원칙적으로 국가에 대해 손해의 배상 청구를 할 수 있는 것입니다.
2. 실제 잘못 기재된 등기부를 믿고 부동산을 매도하고 매매대금을 수령한 경우에도 손해가 발생했다고 볼 수 있는 것인지 여부
앞서 살펴본 것처럼 실제 집합건물의 대지권이 없음에도 잘못 기재된 등기부를 믿고 해당 부동산을 매수한 매수인은 국가에 손해배상 책임을 묻는 것이 가능합니다. 그러나 이미 매수한 해당 부동산을 제3자에게 매도하면서 대지권이 있음을 전제로 매매대금을 책정하고 그 대금을 수령한 경우에는 부동산 매도인에게 손해가 존재한다고 볼 수 없으므로 부동산의 중간 소유자는 국가에 대해 손해배상 청구를 하는 것이 불가능할 것입니다.
3. 부동산을 제3자에게 매도한 후 매수인이 아무런 손해배상 주장을 하고 있지 않음에도 국가에 책임을 묻는 것이 가능한지 여부
국가의 불법행위를 이유로 배상하여야 할 손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한하므로 불법행위로 인하여 피해자가 제3자에 대하여 채무를 부담하게 된 경우 채권자가 채무자에게 그 채무액 상당의 손해배상을 구하기 위해서는 채무의 부담이 현실적, 확정적이어서 실제로 변제하여야 할 성질의 것이어야 하고 현실적으로 손해가 발생하였는지는 사회통념에 비추어 객관적이고 합리적으로 판단해야 합니다.(대법원 1992. 11. 27. 선고 92다29948 판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다65604 판결)
따라서 등기관의 과실로 등기부에 대지지분이 잘못 기재되는 바람에 매수인이 실제로 취득하지 못한 부족 지분에 상응하는 만큼 매매대금을 과다 지급하였지만 이후 등기부 기재대로 대지지분이 존재하는 것을 전제로 구분건물을 매도하고 자신이 지급한 매수대금 이상의 매매대금을 수령한 이상 최종 매수인이 손해를 입었다고 보아야 할 것이지 중간 매도인이 손해를 입었다고 볼 수 없을 것입니다.(대법원 2019. 8. 14. 선고 2016다217833 판결)
다만 실제로 중간 매도인이 최종 매수인으로부터 담보책임을 추궁당해 손해배상금을 지급하였거나 최종 매수인에 대해 손해배상의 지급을 명하는 판결을 받는 등으로 최종 매수인에 대해 현실적, 확정적으로 실제 채무를 부담하는 등의 특별한 사정이 인정된다면 중간 매도인의 손해가 현실화된 것이고 국가는 중간 매도인에게 손해를 배상해주어야 할 의무가 있는 것입니다.
4. 등기부 착오 기재에 따른 손해를 입증해야
이처럼 등기부에 착오로 기재된 부분이 있다는 사정만으로 당연히 국가에 대한 손해배상 책임이 인정되는 것이 아닙니다. 착오로 기재된 등기부를 믿고 계약을 체결하거나 돈을 교부하여 현실적으로 손해가 발생했다는 점을 입증해야만 비로소 등기공무원의 과실로 손해배상 책임을 물을 수 있는 것입니다. 따라서 등기부의 오기재만을 근거로 섣불리 손해배상청구를 하는 것보다는 구체적으로 당사자에게 발생한 손해와 그 액수가 무엇인지를 구체적으로 확정하는 노력이 필요할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 9. 16.
문석주 변호사
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