장기간 존속하는 무허가 건물에 대한 철거명령의 적법성
무허가 건물 철거명령, 이행강제금 부과처분을 다툴 수 있을까?
Q : 3년 전 토지와 건물을 매수하였습니다.
해당 건물은 무허가 건물인데 그 건축연도가 1970년대였던 것으로서 40년이 넘는 기간동안 무허가 건축물에 대한 별다른 제재가 이루어지지 않은 상황이었습니다.
그런데 최근 인근 민원제기로 인해 무허가 건물에 대한 철거명령과 이행강제금 부과처분이 내려졌습니다.
저는 실제 무허가 건물을 건축한 신축자도 아니고 40년이 넘는 기간 동안 무허가 건물에 대한 어떠한 제재도 없었는데 행정청이 이제와서 철거명령과 이행강제금 부과처분을 내리는 것은 적법한 것일까요?
A :
1. 무허가 건물에 대한 철거명령과 이행강제금 부과처분
원칙적으로 건물은 건축허가나 건축신고를 득한 후 건립되어야 하는 것입니다. 만약 건물의 허가나 신고를 득함이 없이 건축한 경우에는 해당 건물은 무허가 건물이 되는 것이고 무허가 건물은 관할 행정청에서 철거명령을 내려야 합니다. 철거명령에 따르지 않는 경우 행정청은 철거를 강제하는 취지에서 이행강제금을 부과합니다.
2. 장기간 존치된 무허가 건물에 대한 철거명령 등의 위법성
장기간 존치된 무허가 건물이라고 하더라도 무허가 건물에 합법성을 부여할 수는 없습니다. 만약 장기간 행정청에 적발되지 않고 버티면 무허가 건물이 양성화 된다고 한다면 이를 이용하여 무허가 건물이 난립하게 되고 건축허가나 건축신고 제도가 형해화될 수밖에 없습니다. 따라서 무허가 건물을 신축한 사람이 직접 무허가 건물이 장기간 존립하고 있었다는 이유로 철거명령이 부당하다는 취지의 주장은 인정되기 어렵습니다.
3. 장기간 존치된 무허가 건물에 대한 신뢰 이익의 보호 필요성
다만 최근 예외적으로 40년 이상 존치된 무허가 건물의 양수인에 대해 행정청이 이행강제금을 부과하는 처분은 재량권을 일탈, 남용한 것이라는 하급심 판결이 나왔습니다.
즉 장기간 존치된 건물의 양수인에게 건물 철거나 이행강제금 부과처분을 내리는 것은 건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리를 증진시키려는 공익보다 과도하여 무허가 건물 소유자에게 가혹하므로 재량권을 일탈, 남용한 위법이 있다고 판단한 것입니다.(청주지방법원 2019. 5. 16. 선고 2017구합2894 판결)
4. 무허가 건물의 철거명령이나 이행강제금 부과처분을 다투는 것에는 신중해야
최근 예외적인 하급심 판결이 나왔지만 원칙적으로 무허가 건물은 행정청의 철거명령 및 이행강제금 부과 처분의 대상이 될 수밖에 없습니다. 일반적으로는 10~20년 기간 동안 무허가 건물이 존립하고 있었다는 사정만으로 철거명령 등의 위법성을 다투는 것은 쉽지 않은 것이 사실입니다. 다만 실제 무허가 건물의 건축자가 아닌 사정, 70~80년대에 건립되어 구체적인 건립 경위가 불분명한 사실, 건물에 어떠한 안전상 문제가 제기되지 않은 사정들이 있다면 철거명령이나 이행강제금 부과처분을 다투는 것도 면밀히 검토해볼 필요는 있다고 할 것입니다.
2021. 9. 14.
문석주 변호사
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
